物管公司工程方案维修部工作介绍书

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2、工程维修部工作手册编号:CBREXH-GZ-EM-04版本/状态:A/1编制:审核:批准:生效日期:二〇一四年七月一日***物业管理服务有限公司

3、工作手册目录序号章节文件名称页面11工程维修部目标及实施措施422工程维修部组织架构533工程维修部岗位职责644工程维修部管理制度（规定）1554.1特种作业人员管理制度1564．2高低压配电室安全工作制度1674.3变配电工作票、操作票制度1784.4电梯安全管理规定1894.5电梯维保服务考核制度18104.6电梯机房管理规定19114.7设备机房管理制度19124.8设备机房防

4、火管理规定22134.9设备事故处理规定23144.10设备机房卫生管理规定25154.11设备运行记录管理制度25164.12设备标识管理规定26174.13设备台帐管理制度26184.14机电设备维修工具管理规定27194.15安全用水、供电管理制度27204.16监视、测量装置管理规定28214.17运行值班工交接班制度29224.18工程、维修档案管理制度30234.19房屋修缮管理制度30244.20外包工程项目管理制度32255工程维修部工作流程32265.1电气设备检修安全技术规程32275.2配电室倒闸规程3428

5、5.3市电、发电联锁柜操作、维护规程35295.4电梯安全操作规程35305.5给排水设备安全操作规程36315.6给排水设备运行管理规程38325.7给排水维护保养规程39335.8冷水机组运行操作规程42345.9中央空调系统运行管理规程44

6、15.10柴油发电机安全操作规程4625.11螺杆冷水机组系统操作规程4735.12焊接作业规程4945.13设备安全事故处理规程5055.14直饮水系统管理规程5165.15一般报修流程5275.16计划检修或重大设备检修流程5285.17供电限电停电审批程序5395.18客户报修服务

7、管理办法53105.19客户维修服务管理程序57115.20设备更新改造程序58125.21外包项目合同签订工作程序59135.22外包项目监管程序60

8、1．工程维修部目标及实施措施1.1目标：1)年度电能耗（除中央空调）同比下降10%以上2)房屋本体及设施设备按计划保养，计划完成率100%，运行正常；3)月度零修及时率达到98%以上，月度零修合格率达到100%，无零修质量造成的有效投诉4)有效控制供方驻场服务质量5)设备重大管理责任事故为零6)月度记录、资料保存完整，及时归档，归档率100%1.2适用范围：适用于****项目工程

9、维修部。1.3措施：1)工程维修部人员在日常工作中，必须积极配合齐心协力，做到第一时间上门服务，确保客户满意。2)部门人员做好安全、管理工作，采取预防措施，防止发生重大设备事故和人员伤亡。组织部门技术人员熟悉、掌握所管辖的设备性能，参与解决大厦突发事故的抢修。3)负责对小区的机电设备实施统一管理，积极做好维修运行的日常管理工作。4)熟练掌握设备设施的性能和操作，加强对设备的维护和保养，确保设备完好，为服务提供基本保障。

10、2．工程维修部组织架构总编制15人工程经理（1人）文员（1人）工程主任（1人）运行领班（1人）维修领班（1人）运

11、行技工（白班2人）维修技工（泥木工1人）维修技工（水工1人）维修技工（电工2人）维修技工（空调工1人）运行技工（晚班1人）运行技工（中班1人）运行技工（早班1人）

12、3．工程维修部岗位职责3.1目标：明确部门职能及各岗位工作职责、工作范围和日常工作。3.2适用范围：适用于****项目工程维修部。3.3内容：3.3.1部门工作职责：1)负责楼宇设备设施的交接验收，建立详细的设备设施台帐，对接管验收的设备设施做好现场标识，并完成交接报告；2)制订工程维修部日常运作、管理工作程序及各级人员的岗位职责，建立设备设施的安全操作、运行管理、维护

13、保养、应急处理等技术文件和对客服务标准、规范；3)负责制订楼宇（工程维修部分）的年度和月度预算、采购计划、资金支付计划、年度和月度设备设施维护保养计划和设备设施大修计划；4)对管理范围内的设备、设施进行全面、有效的管理，确保设备设施的正常运行。按年度和月度设备设施维护保养计划对设备设施进行维护保养，确保维护保养和检修的项目、方法和完好程度符合相关规定。定期进行设备设施完好率的统计和考核，使设备设施完好率达到公司规定的标准，满足客户的使用要求。在紧急情况发生时，能够按应急处理方案实施有效控制处理，确保人员和设备设施的安全；5)按对客

14、服务标准完成对客服务事项，维修及时率、返修率、客户满意率必须达到公司规定的标准；6)建立、实施对工程分包方的评审和考核制度，负责外委工程项目和采购设备、材料、配件的验收和质量控制；7)负责客户二次装修方案的审核和施工现场的技术方法、施工质量、使用材