商贸物流地产工程项目可行性研究报告

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1、商贸物流地产工程建设项目可行性研究报告2目录第一部分总论11.1项目名称及选址条件11.2编制依据11.3主要研究目的与内容11.4项目主要结论及建议2第二部分宏观经济42.1成都市城市概况42.2成都市城市发展规划72.3成都市宏观经济运行情况9第三部分成都市土地市场概况113.1成都市历年土地市场概况113.2成都市2014年土地市场成交情况113.3成都市2014年上半年土地市场交易情况12第四部分成都市房地产市场发展现状154.1成都市2014年房地产市场供应情况分析154.2成都市2014年房

2、地产市场需求状况分析16第五部分成都市商贸及物流市场概况185.1成都市商贸物流市场概况185.2成都市主要专业市场概况205.3成都商贸物流市场前景分析23第六部分项目地块分析266.1项目区位266.2项目周边环境及设施266.3项目所在片区发展概况276.4项目区位综合评价28第七部分项目定位分析297.1项目SWOT分析297.2项目定位市场定位研究3327.3项目定位建议357.4项目开发模式与功能规划36第八部分项目投资预算分析408.1评估方法说明408.2项目地块评分408.3目前地块的

3、价格预测438.4项目地块指标建议438.5项目地块价值预测44第九部分项目地块运作方案469.1方案一：自行投资开发运作469.2方案二：独立进行土地运作469.3方案三：合作开发47第十部分项目地块项目投资测算及资金筹措4810.1方案一投资成本测算4810.2方案二投资成本测算5110.3方案三投资成本测算5110.4各方案投资成本统计汇总5110.5小结52第十一部分经济效益评价标准5311.1方案一经济效益评价5311.2方案二经济效益评价5911.3方案三经济效益评价59第十二部分方案风险评

4、定及综合评价602第一部分总论1.1项目名称及选址条件中建小商品城项目地产开发讲究地段，地段，还是地段。可见项目选址的重要性。物流地产项目虽然与地产开发有很多相似的地方，但是还是不同于单纯的地产开发。比如，项目选择既不能在城市中心，也不能在偏远农村，更多应当选择在城郊。　　如果说商业地产推动了或者说迎合了中国城市化，而物流地产项目建设则是城镇化的重要推手，在未来中国调整二元社会结构中会发挥更为重要的作用。　　物流地产项目选择在城郊，不仅仅考虑了土地成本。我们认为，物流项目选址，一般会考虑市场需求、产业基

5、础和区位交通三大因素。当然，具体项目选择时还要考虑其他具体因素……　　物流地产项目是实现物流企业办公、货物集散和运输等服务活动的基础性设施，是物流节点的硬件和物质载体。为了使物流地产项目能够集中体现在功能上的有机分工、在能力上的相互协调、在空间上的合理分布，物流地产项目具体选址应遵循以下5大基本原则：　　交通导向原则。交通是制约物流发展的最为关键的因素，选择在交通条件好、位于货运主要发生方向、距高速公路出入口较近的地方建设物流地产项目，既可以避免重复建设，也可大大减少资金投入，同时也防止了出现大量的货物

6、倒流和迂回运输。  城规导向原则。物流地产项目本身就是城市基础设施的重要组成部分，其建设必然要纳入城市规划予以总体布局。由于现代物流产业涉及到办公、交易、仓储、运输等　　诸多服务环节，占地面积较大，所产生的大量货物运输对周边有一定的影响，因此在选址时，一般应选择在城市边界。　　地形导向原则。物流地产项目占地规模较大，地势开阔平坦，地域具有可扩展性，也为未来的拓展预留了空间。随着城市的发展，产品物流量将增大，可能对物流地产项目的规模和功能提出更高的要求。因此，项目地域必须具有足够的可拓空间，以满足进一步发

7、展的需要。　　经济适应原则。物流地产项目要与当地及其周边经济发展和产业规划紧密联系，满足当地货运量的需求，实现“人便于行，货畅其流”。　　设施配套原则。物流地产项目的发展离不开完善的配套设施。是否具备充足的能源、水源以及良好的生活条件成为物流园区选址的一个重要因素。1.2主要研究目的与内容本项目可行性研究的目的，主要是论证该地块是否具有投资价值，开发何种项目以及如何进行项目开发，供公司进行投资决策。项目论证主要内容包括：成都市宏观经济与房地产市场研究、成都市城市发展定位与产业政策研究、项目地块市场价值研

8、究、项目投资潜力分析、项目发展定位、项目运作方案、投资效益测算以及投资风险分析。1.3项目主要结论及建议根据对成都市北三环X亩地块的可行性研究分析，从土地区位优势、未来发展规划、项目运作方式及投资估算，得出以下结论及建议：1．项目地块目前位于城市北面较偏远地区，虽然目前城市配套设施不完善，交通优势不明显，但随着新绕城高速环连线接通，未来的整个地块区位优势非常明显。2．项目地块面积较大，项目顺利建设，将成为成都未来5—10年内规模最大，业态最