业主维权是一门学问

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1、业主维权是一门学问如果老物业“搅黄”了这次物业招标，百子湾家园业委会2010年基本白干了。因为业委会对相关程序拿捏不准，导致招标结果仍处于待定状态。老物业恰恰看到了这条“缝儿”，从上周开始用各种方式“拉票”，希望扭转乾坤。出招业余，历时7个月的物业改聘，恐怕要在青涩的业委会眼前功亏一篑（见2010年9月7日《法制晚报》B01版）。我们看到，业主维权是一门学问，不是凭“热心公益事业”的善良愿望可以做到的。首先，业主维权要有自己的理论。目前，经济学家和社会学家都没有提出过什么业主维权理论。很自然，业主维权理论要靠业主自己在维权实践中和刻苦学习中去创造

2、。业主维权理论主要包括共有财产理论和业主自治理论，其要点是：新建住宅小区已形成一宗巨大的共有财产；这种共有财产的基本特征是“三个不可分离”，即业主个人专有部分与全体业主共有部分不可分离，建筑物与小区附属设施不可分离，小区建筑物及附属设施与小区红线以内的土地不可分离；所谓“业主建筑物区分所有权，本质上就是业主对小区建筑物及其附属设施和土地用益物权的共有和共同管理权，或称为联合起来的个人所有权；“产权人”、“业主”的定义都不能反映共有物权这一本质，只有“共有人”这一定义才能准确反映住宅小区存在的“联合起来的个人所有”即“共有”这一本质；一个住宅小区就

3、是一宗共有财产、一项共有物权，即所谓“一物一权”；这种共有权，单个的、分散的、孤立的业主是无法行使的，单个的、分散的、孤立的共有人只有联合成为企业法人才能对小区的共有财产依法行使共同管理权；参与对共有财产的共同管理，既是小区每一个共有人的法定权利，也是每一个共有人的法定义务；代表代理制集体讨论式业主大会（共有人大会），是业主实现共有和共同管理权的最好组织形式；业主的共有和共同管理权关系到全体业主的根本核心利益；胡锦涛总书记提出的“扩大基层民主，保证基层人民群众直接行使民主权利，依法管理自己的事情”的理论，为业主维权指明了方向；党的十七大提出的“坚

4、持和完善基层群众自治制度”，是业主维权的强大理论武器；建立业主自治经济联合体，把一盘散沙的业主联合成企业法人，是实现业主共有和共同管理权，走向业主自治的唯一出路；实行决策权、执行权、监督权、临时业主大会提议权四权分立，实行自我决策、自我服务、自我教育、自我监督，在实践中学会管理共有财产，不断提高业主自治经济联合体的自治能力等等。我们知道，没有革命的理论，就没有革命的行动；同样，没有业主维权的理论，也没有业主维权的行动。在这个问题上，我赞成林一海先生的意见：业主要有自己的理论。我们必须以党的十七大关于“坚持和完善基层群众自治制度”为指导方针，在实践

5、中不断创新、发展和传播业主维权理论，使业主维权在系统的理论指导下进行，而不是单凭业主的热情和激情维权。第二，业主维权要有一条清晰的法律路线。业主不仅要理性维权，而且要依法维权。这就要求我们系统地学习和研究相关法律法规，并从中找出法律法规之间、条款之间的内在联系和逻辑关系，形成业主维权的一条清晰的法律路线。这条法律路线的基本框架是：1.《物权法》授予了业主四项主要权利：对小区建筑物及其附属设施的直接支配权；（第二条第三款）对小区建筑物及其附属设施的排他权；（第二条第三款）对业主专有部分以外的共有部分的共有和共同管理权（第七十条）对建筑物及其附属设施

6、的自行管理权（第八十一条）。2.《物权法》规定的四项权利之间存在紧密的逻辑关系：直接支配权是物权法的本质，它必须通过排他权来实现；业主对于小区共有财产的直接支配权和排他权，分散的共有人是无法行使的，必须通过业主的共同管理权才能实现；业主的直接支配权、排他权和共同管理权，又只有通过对建筑物及其附属设施的自行管理权才能实现，所以自行管理权是业主最根本的权利；3.根据《物权法》第七十条的规定，每一个业主都是小区的法定共有人；4.《物权法》第九十六条规定：“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务”。

7、就是说，参与共同管理既是共有人（业主）的法定权利，也是共有人（业主）的法定义务。5.《物权法》第七十二条规定：“业主对专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。但是如果拒不履行共有人的法定义务，其权利应当受到一定的限制；同时对承担更多义务，对管理共有财产做更多贡献的共有人在成果分配时应享有更多的权利。这也就是权利义务对等的原则。6.业主作为共有人行使直接支配权和共同管理权，可以通过代理参加业主暨共有人大会来实现，这在《民法通则》第六十三条、《物业管理条例》第十二条第二款、《北京市住宅区业主大会业主委员会指导规则》第二十

8、四条都有明确规定。因此“代表制集体讨论式业主大会”也可以叫做“代理制集体讨论式共有人大会”。7.高度分散的业主如何建立高效的交流平台和有