大型生态旅游文化地产项目-成都白马生态城全案

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1、中国·成都·白马JED生态欢享社区整体规划开发运作全案详解2009-01大型生态旅游文化地产项目本报告书为***********制订**************有限公司谨呈项目总体分析项目定位研究项目整体策划项目建议项目财务分析策划方服务内容目录项目总体分析政策因素经济因素社会因素旅游产业是四川省的支柱产业，作为“无烟工业”的生态旅游项目受到政府最大力度的支持，也能够为开发方取得最大限度的政策支持健康、运动、绿色、休闲、养身是城市高端群落最时髦的语言，更是其永恒的追求，生态旅游项目正好满足了这样的潮流生态旅游最大的特点是“一低三高”：低密度、高绿化、高品质、

2、高享受。因此生态旅游产品及相关的地产开发具备极高的经济价值技术因素生态旅游项目重在前期产品的策划和项目整体规划。具体实施过程不存在技术障碍项目PEST分析项目SWOT分析-“文化”是旅游之魂，如何树立项目独特的文化优势-如何将丰富的自然资源开发建设成为符合市场需求的旅游度假产品项目地最大的弱点在于没有形象鲜明的吸引物和吸引设施-旅游是政府重点扶持产业-生态农业对优化农业产业结构，推进新农村建设有重大意义。-休闲文化已经成为成都的文化名片，休闲度假项目对城市人群极具吸引力。-金堂距离中心城市仅35KM-项目所在地涵盖多种地形-项目所在地拥有地热、温泉两大稀缺自

3、然资源-传统农业大县+生态资源强县双重资源优势地理区位与生态资源政策支持与社会潮流吸引物的缺乏自然资源整合文化品牌打造优势弱点机遇挑战项目分析结论根据以上分析，本项目策划必须扬长避短，需要解决的课题包括“项目定位”与“项目策划”两大类：先完成项目定位——解决“我们要做什么产品”的问题根据现有的资源和市场环境-产品的目标人群是谁？-产品的主题是什么？-产品应具备什么样的功能？再进行项目策划——解决“我们怎样来做这样的产品”的问题旅游休闲产品之魂的升华——“文化”上的突破旅游休闲产品形体的锻造——“功能”上的突破旅游休闲产品内涵的修炼——“服务”上的突破项目定位

4、研究项目目标市场定位目标市场定位流程根据项目地现有的条件，选择什么样的细分市场，才能够进一步强化优势、淡化消除弱势、抓住机遇和迎接挑战。以达到以最低的成本创造最高的收益。--20%的人产生80%的消费，高端人群是具有强大购买的的优质客源-核心群体：城市高端人群（政府领导、企业主、外企高管、外籍人士）-重要群体：城市中产人群（公务员、企业白领、自由职业者）较高的文化素质第一步：目标市场定位的目的第二步：目标市场定位的依据第四步：本项目的目标市场定位结论第三步：目标人群的共同特点-稀缺的生态资源是项目最具闪光的卖点-旅游及地产项目的消费群体以城市高端人群为主-较

5、强的消费能力和较高的消费意识-极强的健康意识和休闲意识-对生态、自然休闲的渴望结论项目主题定位本项目主题定位流程-根据目标人群的消费偏好，制定项目策划与规划的主线，确保项目产品能够在最短的时间内获得市场认同。从而保证项目取得良好的现金流。-符合目标市场消费需求与消费特征-引发目标人群的心理共鸣具有川西田园乡村特色的国际生态综合休闲游憩区-生态性：自然、绿色、田园乡村第一步：项目主题定位的目的第二步：项目主题定位的依据第四步：本项目主题定位结论第三步：本项目主题定位的基本特性-符合项目地点的实际情况-符合开发方的开发及经营管理能力-文化性：田园文化、中外温泉文

6、化、成都休闲文化-功能性：休闲、度假、养身、商务结论项目产品功能定位本项目产品功能定位流程-确定项目产品的主要功能类型、产品的开发方向、以及产品开发的主要框架。以保证项目的规划、建设符合项目主题。功能性服务于主题性。-产品功能具有独特性、难以复制性-提供以湿地运动、温泉养生、农业休闲为主的生态体验式旅游产品提供生态居住、田园度假、温泉疗养为特色的旅游地产产品-健身保养的需求-生活体验的需求第一步：项目产品功能定位的目的第二步：项目产品功能定位的依据第四步：本项目产品功能定位结论第三步：产品功能应满足的需求-实现产品功能所需要的投入最小-产品功能对目标群体的吸

7、引力最强，产生的收益最大-远离尘嚣的需求-生态居住的需求-身心放松的需求、亲近自然的需求结论项目整体策划——项目综合环境评估项目环境——地理及气候官仓镇位于金堂县城北10公里，成都、德阳、广汉市三市县交界处，距成都50公里，现已融入成都市“一小时经济圈”。官仓镇气候温和，年平均气温16.7度，雨量充沛，光温条件较好，日照年平均1295.5小时有效积温≥10摄氏度为5450度，四季分明。项目环境——水土资源情况“川西第一泉”美誉的白马氡温泉日自溢水1.4万立方米，四季自流含有多种微量元素，是上乘的保健医疗用水。独具开发价值官仓平地的土壤以冲击土为主适合种植各种

8、蔬菜是理想的绿色蔬菜基地丘陵地区土壤属紫色土壤土壤成