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1、2016年商业招商运营整体提升方案商业管理部2016.4.20PART1----战略总纲PART3----分析与总结PART4----提升的方向PART2----商业地产行业解读目录一、战略总纲——供给侧改革已上升为国家战略层面一、战略总纲——我们如何去做？对于房地产业去库存的大背景下如何通过供给侧改革创新提升企业竞争力成为我们的重要思考问题？而地产库存中商业地产的去化难度相对更高，压力更大，需要改革创新的需求更迫切、更复杂更漫长！一、商业地产的需求侧和供给侧需求侧客户在哪？客户怎么来？客户怎么成交？供给侧谁来运营？经营者，业态？消费者？以往，我们只关注需求侧的解决方式，那么从现在起，我们要
2、从供给侧思考，如何通过改革创新，打造产品竞争力！！！二、国内主流的商业地产模式分类万达用持有项目提升形象，销售物业做为营收补充恒大自营部分主力品牌，其他小面积商铺散售荣盛售后8-10年返租，统一运营，多用于购物中心万科五菜一汤，自营部分社区配套服务，其他销售一.主力店上演关店潮转型创新势在必行代表性事件:万达百货关店转业态大卖场经营业绩整体下滑关注理由:2015年,百货业态出现集中关店潮。继百盛、天虹、王府井等业内领先百货公司关闭部分门店之后,万达百货也集中关闭了多达40多家亏损门店,转型为电器专卖店与购物街。作为行业领头羊的大润发超市首次停止了增长,后来居上的永辉超市业绩也出现了小幅下滑,
3、其他一些卖场因为业绩不佳纷纷放慢甚至暂停了开店计划。两大传统主力业态同现衰状为多年未见。传统主力店本身如何创新升级,以及商业地产寻找新的替代性主力店已成为行业紧迫课题。二、2015行业六大现象解读闭店二.高端奢侈品关店降价求生折射消费市场变革代表性事件:Prada等奢侈品牌关店缩减规模,Gucci等降价求生存关注理由:意大利奢侈品牌Prada集团因中国区经营业绩问题,2015年关闭了11家门店。LV则一次性宣布关闭其在广州、哈尔滨和乌鲁木齐的三家门店。据财富品质研究院统计,2015年,超过八成的奢侈品牌在中国有各种形式的关店行为,还包括Dior、Cartier、Gucci等奢侈品牌。奢侈品经
4、营困境背后,既有中国高端消费向境外外流的问题,也有中国政府打击腐败和公款消费产生的影响。这两方面的影响其实波及的并不仅限于奢侈品,还包括如卡消费、会所餐饮消费等系列高端消费市场。高端商业定位更多转向中产阶级的品质与品味消费。二、2015行业六大现象解读三.创客空间兴起商业模式待考代表性事件:优客工场打造中国特色创客空间关注理由:2015年初,在“大众创业、万众创新”政策号召下,国内企业借鉴WeWork等国外联合办公模式,纷纷打造创客空间,其中最为引人关注的当属明星企业家毛大庆辞职创业打造优客工场。随后,飞马旅、赛伯乐等创客与孵化器也加快了全国布局的步伐。创客空间也成为了商用物业招商的新型主力
5、业态。但创客空间在中国的盈利模式及市场空间仍有待检验和探索。二、2015行业六大现象解读四.轻重资产出现分工商业地产扩张呈新路径代表性事件:1月14日,万达商业地产与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议,4家机构宣布投资240亿元人民币,建设20座万达广场。二、2015行业六大现象解读关注理由:这标志着万达商业地产的再次重大转型。据悉,2017年以后,万达将保持每年至少开业50个万达广场的速度,其中40个以上是轻资产项目。业界对此的解读各不相同,主流看法是商业地产领域出现分水岭,今后专业的事应由专业公司做,行业进入专业化时代,市场格局开始洗牌。也有人认为,这是商业地产重资产
6、风险加剧的标志。紧随其后,万科、星河、红星等知名企业纷纷开启轻资产模式。关注理由:在刘强东斥资43亿入股永辉超市仅仅三天后,阿里巴巴即宣布与另一家线下重量级企业苏宁云商达成全面战略合作。根据协议,阿里巴巴集团将投资约283亿元参与苏宁云商的非公开发行,成为苏宁云商的第二大股东,苏宁云商将以140亿认购不超过2780万股的阿里巴巴新发行股份。线上巨头阿里、京东从过去的正面冲突,一夜间将战场转向了线下商业资源争夺。目前线上与线下的整合还仅停留在物流与资本层面,更深层次的融合仍未破题。资本的进入也为品牌商业的拓展增加了动力。二、2015行业六大现象解读五.O2O线上线下融合实现了象征性突破代表性事
7、件:阿里入股苏宁、京东投资永辉六.REITS兴起重燃商业资产证券化热情代表性事件:北京华联购物中心新加坡REITs上市,天虹商场资产支持专项计划成功发行关注理由:REITs,特别是股权REITs作为一种将房地产资产进行证券化的金融产品,可以提供给投资者更具流动性的地产投资工具,亦可以为开发商提高周转率。2015年是国内REITs发展元年,未来可成为一种有效的房地产投融资工具。“招商创融-天虹商场(一期)资产支
