城镇建设用地增加与农村建设用地减少挂钩的探讨

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1、城镇建设用地增加与农村建设用地减少挂钩的探讨摘要：城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩（以下简称“增减挂钩”）是当前土地管理的热点问题，是促进城乡统筹发展的一项新举措。在对阜新市彰武县农村建设用地调查基础上，分析实施增减挂钩的可行性，并提出增减挂钩的政策建议。　　关键词：问题的提出；可行性研究；注意的问题；结论与建议　　　　一、问题的提出　　　　增减挂钩政策的提出，为拓展建设用地新空间和推进社会主义新农村建设提供有力措施。城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩，是依据土地利用总体规划，将若干拟复垦为耕地的农村建设用地

2、地块（拆旧区）和拟用于城镇建设的地块（建新区）共同组成建新拆旧项目区（以下简称项目区），通过建新拆旧和土地复垦，最终实现项目区内建设用地总量不增加、耕地面积不减少、质量不降低、用地布局更加合理的土地整理工作。积极稳妥地落实和推进增减挂钩这项利国利民的工作，对当前加快社会主义新农村建设，改善农村居民生产生活条件，优化城乡用地布局和结构调整，促进土地资源的合理、高效、节约集约和持续利用都具有积极的现实意义。本文以彰武县为例，在对彰武全县范围内的居民点调研的基础上，深人分析了彰武县农村建设用地现状，探讨增减挂钩实施的可行性，并提

3、出实施挂钩应重点注意的几个基本问题。　　　　二、可行性研究　　　　（一）建设用地指标需求　　彰武处于东北亚大经济圈和沈阳经济区的腹地，国道101线横跨东西，304线纵贯南北，长深、沈彰两条高速公路和正在建设的沈阳至通辽、阜新至铁岭的高速公路，将彰武融于高速公路X下。独有的区位优势和便利的交通条件，为彰武经济社会快速发展提供良好条件。随着阜新市正式融入沈阳经济区，以及辽宁省提出“突破辽西北”发展战略政策提出，都极大的促进彰武县产业结构优化升级和经济发展方式的调整，彰武县经济社会和各项事业或得长足发展。经济快速发展的同时，人地

4、矛盾日益加剧成为经济社会可持续发展的重要限制性因素，仅依靠上级规划下达的建设用地指标将难以保障彰武县的用地需求，在建设用地指标不能满足城市建设发展需求条件下，实施城乡建设用地增减挂钩工作已经成为缓解人地矛盾、促进城乡统筹发展的重要途径。　　（二）农村居民点整理潜力　　根据彰武县第二次土地调查上报成果，全县农村居民点面积22022.7公顷，占建设用地总面积的74.47%，人均居民点用地面积达680平方米，且受地形地貌影响居民点分布分散，土地利用率较低。随着彰武县城镇化水平的不断推进，以及村民物质文化生活水平的改善，绝大部分农

5、民愿意向中心村、聚居点或城镇集中居住。彰武县共有农村居民点22022.7公顷，参考人均建设用地指标和未来经济、人口状况，同时对彰武县各乡镇农村地区进行实地深入调研，估算全县可复垦农村建设用地潜力为9210.0公顷，可新增耕地潜力为7829.0公顷。　　（三）资金平衡　　计算资金平衡时，我们设定拆旧区面积为100.0公顷，根据彰武县土地复垦具体情况，确定复垦100.0公顷可以整理出耕地85.0公顷，既形成周转指标85.0公顷。将其中30%的周转指标（25.5公顷）用于农民的建新安置，其余的70%周转指标（59.5公顷）用于建

6、新留用使用。　　1.投资预算　　投资包括拆迁补偿费用、拆旧居民点土地复垦费、建新安置区成本、城镇建新区投资。　　（1）拆迁补偿费用　　根据《辽宁省城市房屋拆迁管理办法》（辽宁省人民政府第145号）的有关补偿标准，参考彰武地区拆迁费用平均值及对当地实际情况调查，估算拆迁补偿费为60.0万元/公顷（包含房屋及地上附着物等），拆旧区面积100.0公顷。　　拆迁补偿费用估算：60.0×100.0＝6000.0万元。　　（2）拆旧居民点土地复垦费　　拆旧区总面积100公顷，复垦新增耕地面积85公顷。根据国土资源部《土地开发整理项目预

7、算定额标准》等有关土地开发整理预算标准，结合阜新市地区以往土地复垦经验，参考国土资源部《土地开发整理规划核查培训讲义》中东北地区丘陵山区复垦预算标准9.0万元/公顷。　　拆旧居民点土地复垦费用：9.0×100.0=900.0万元。　　（3）建新安置区居住区成本估算　　建新安置区成本测算考虑回迁小区的建筑及配套附属设施成本，按照50.0万元/公顷计算，建新安置区面积25.5公顷。　　成本估算：50.0×25.5=1275.0万元。　　（4）城镇建新区投资估算　　建新留用指标主要用于沈彰新城开发建设，按照征地补偿标准，依据辽宁

8、省综合地价补偿标准及彰武县社会经济情况，确定建新留用区征地费用（包含开发费及管理费用）为45.0万元/公顷，建新留用面积为59.5公顷。　　投资估算45.0×59.5=2677.5万元。　　计算需要投资总数为10852.5万元　　2.资金　　项目所需资金可从新增建设用地土地有偿使用费、耕地开垦费和土地出