史蒂芬咨询--超大型商业地产全程咨询案

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1、史蒂芬咨询--超大型商业地产全程咨询案第一部分关于商业地产核心问题的分析核心问题一：为什么创业容易守业难？6页核心问题二：如何把握商业地产与住宅开发的本质区别？9页核心问题三：商业地产市场调研与住宅地产市场调研之区别？12页核心问题四：如何在商业地产项目中运用SWOT分析？18页核心问题五：怎样寻找希缺性业态？20页核心问题六：如何正确处理购物中心商品组合功能定位与消费者的关系？21页核心问题七：如何寻求商业地产项目效益与风险的平衡？26页核心问题八：如何实现大型商业地产项目的百分百销售？27页核心问题九：如何完成大型商业地产项目的招商活动？33页核心问题十：如何实现大型商

2、业地产项目的人性化规划设计？35页核心问题十一：如何取得发展商、小业主、商户、消费者的四赢局面？38页核心问题十二：选择什么样的项目开发流程？40页核心问题十三：如何实现大型商业地产项目的可持续发展？43页第二部分大型商业地产项目开发概述购物中心基本知识点51页海外各国购物中心开发启示58页房地产开发商的又一块奶酪，购物中心开发61页第三部分大型商业地产项目开发全程操作全程开发步骤一：确定项目所在地址65页全程开发步骤二：前期市场调研分析70页全程开发步骤三：进行项目财务经济分析85页全程开发步骤四：项目系统定位89页全程开发步骤五：项目总体规划设计108页全程开发步骤六：

3、进行项目的招商推广117页全程开发步骤七：制定经营管理策略128页第四部分大型商业地产项目开发实战全案展示实战全案展示一：澳柯玛·铜锣湾商贸广场135页实战全案展示二：华南MALL141页实战全案展示三：金海联商业广场167页实战全案展示四：台北京华城176页实战全案展示五：中华广场184页-226-实战全案展示六：上海新天地191页实战全案展示七：浙江金华市某生态摩尔购物中心210页实战全案展示八：佛山东方广场257页第五部分大型商业地产项目开发全程操作的解决方案锻造大型商业地产项目开发动力引擎的解决方案267页策划解决方案、营销配合解决方案商业地产项目开发流程购物中心策

4、划商业运营管理策划商业地产销售商业地产招商实施购物中心运营管理战略实施战略评估项目开发目标和任务陈述商业地产经济模型项目外部分析项目内部分析承租商户相关利益者消费者小业主发展商商业地产情报商业业态产品情报购物中心规划商业管理软件平台设计SWOT分析SWOT分析实施商业地产物业管理-226-1自2003年起，中国房地产市场最大的变化莫过于商业地产的异军突起。由于商业地产投资回报率、社会反响度均高于住宅项目，故中国掀起了一股狂热的商业地产投资潮流。看似繁荣的表象下，往往掩盖着利润暗流。商业地产的诸多风险决定了它是一种双刃剑式的投资种类。在面对商业地产开发时，多一点理性思考，少一

5、点感性热潮，方能避开暗流，驶向成功。本不分总结了商业地产开发的十三个核心问题，并用多年的实践加以分析、阐述，关于商业地产核心问题的分析为发展商成功操作商业地产项目打下坚实的基础。核心问题一为什么创业容易守业难？好不容易将商铺全部销售出去，招商状况也颇为良好，发展商长舒一口气，终于可以坐下来享享清福了，但好景不长，租户撤场，业主闹事，发展商一时间焦头烂额，望天长叹，难道商业地产创业容易守业难的命运不可逆转？以经营商业的心态操作商业地产目前，许多人认为商业地产与住宅一样，属于一种地产，可以使用相同的地产操作模式。存有这种观念的房地产开发商也不乏其人。这是明显错误的。因为商业地产

6、在开发与经营运行等整个操作流程中与住宅开发操作模式有着本质的区别，开发商必须要有一种经营商业的正确心态去进行操作。以下是几个关于商业物业在不同情况下所遇到的不同问题导致的各不相同的严重后果。我们就各个例子的症结进行了诊断并提出有针对性的解决方案。案例一：G市某大厦-226-1该大厦位于G市历史悠久的商业中心××路，占地面积4千多平方米，是G市首次进行公开招标的用地项目。但随着项目招商经营的深入，各种问题也相继出现。症结分析一：以卖为主，营销操作不当因其具有得天独厚的商业地理位置，形成当时盛行一时的“买铺当然是××路”主题，故销售形势相当火爆。但销售火爆的同时也导致了一个致命

7、的错误，就是将商铺全部卖掉，造成后期难以集中运营管理。症结分析一：主题定位不确定该项目迄今为止总共历经了四次经营定位、四次招商，每次经营定位或招商的主题都不同。这说明该项目在前期的市场调研、定位、策划、营销、运营管理等环节存在很大的弊端。诊断处方：做好前期市场调研，深入了解零售业经营特性一个项目如果在前期的市场调研时分析不准确，就无法作出准确的经营定位策略，进而导致后期经营无可收拾的后果。如果能在前期充分考虑到商业地产的操作特性，深入透彻地了解商业的经营特征，则可有效地避免这种经营困境的状况发生。案例二：F市著名步