关于前期物业管理介入的探讨

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1、关于前期物业管理介入的探讨物业服务公司前期介入是指开发商聘请专业物业服务公司或资深物业管理人参与该物业项目的小区规划、设计、施工等阶段的讨论并提出建议。物业服务公司对物业前期介入管理可以使企业在管理物业过程中，发现细节问题，提出的改进意见或建议使物业易贴近业主和使用人的实际需求，更能直接地把以往物业开发中的“先天不足”反映出来，以防患未然。　　一、物业项目立项阶段　　任何开发商在开发建设时，无不想将之打造成精品项目，但对物业管理企业的提前介入并不是每个开发商都能想到的。首先物业管理企业的前期介入，能对项目的市场定位、潜在业主的构成、消费水平、周边物业管理概况以及日后的物

2、业管理服务内容、标准及成本、利润测算等方面提出很多有效的意见和建议，从而减少立项决策的盲目性和主观随意性。其次物业的设计人不是专业的物业管理者，其在判定设计方案时，不可能将后期的物业管理中可能出现的问题考虑周到。而物业管理企业作为物业的管理经营维护者，对物业可能出现的问题有比较清楚的了解，其前期介入可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论，完善设计细节，提出一些合理的建议，使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理。　　二、物业前期介入规划设计阶段　　在规划设计阶段介入，积极参与物业建设项目的设计，完善物业的作用和管理功能，避免物业建成后存在使用和管理上的问题。物业

3、管理企业可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论，对项目的定位使用、功能发挥提出一些合理的建议，完善设计细节，降低管理成本，就能从根本上避免一些缺陷，从而使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理。　　例如：一些写字楼或者办公楼的二次供水泵和消防泵，开发商或者建设单位往往从自身的选择上购买，其两种泵的选择上往往都是同一标准的，没有考虑好将来的实际应用，没有很好的定位。如果定位明确，二次供水泵属于长期使用产品，其质量要求较高，可选用国外好的品牌的泵；而消防泵的使用频率较低，我们就可以使用国产的泵。两者相比即减少了建设的费用支出，又很好的按设计要求满足了日常需要。高层楼

4、宇内水系统复杂，有空调、消防、喷淋、卫生上下水等，一旦高层楼宇的水管走向安排不甚合理，往往就会造成今后不可挽回的损失，同时成为危害的源头，通过引入物业管理企业参与项目的设计，将水系统与机电系统、电梯等怕水的设施设备隔离，就能有效地解决这一问题。同时，在设计阶段还应充分考虑节能及日后管理的成本。　　三、小区设施设备要优选　　对于商业项目尤其是智能化项目来讲，设施设备的选型非常重要。从供电设备到电梯空调再到消防设施设备，应充分考虑到性价比，特别是日后在维修过程中的零配件，进口的往往在市场中很难购买而且价格昂贵，因此可以从市场上选一些合资的或有拥有自主知识产权的信誉产品作为选

5、购的主要方向，以利于今后对设施设备的保养和维修。同时对建筑物业的人流、房间的分隔要有明确的估算数据，就不会造成现在很多大楼电梯数量不够或运行速度过慢，从而引起客户的抱怨。　　所以，由物业管理公司前期介入，可以提供很多有用的建设性意见。由于物业管理公司对目前市场上各类小区设备的价格性能及售后服务都比较了解，可以让发展商有更多合适的选择机会。　　四、工程施工和设备安装阶段的介入　　这是关键的阶段。物业管理企业早期介入，监督施工和安装的全过程，及时发现工程质量及产品质量的问题，向建设单位提出整改建议，与监理单位一起严把质量关，这从根本上保证了工程施工和设备安装的品质。　　在项

6、目土建结构封顶，工程进入到设备安装和内部装修阶段，由物业管理企业参与进来，一方面可以熟悉线路、管道走向。另一方面可以对设备的安装质量进行监督，物业管理企业也在这一过程中熟悉设备的运作模式及技术参数，为日后管理打下了基础。此外，在设备安装调试阶段，从开箱到安装，很多专用的工具及零配件和说明书，由于物业管理企业前期的介入可以及早的收集整理，从而避免了建筑单位现场混杂造成资料丢失。同时，在安装阶段的工艺流程上，由于物业管理企业的介入可以避免大量的不合规范的施工操作，就不会发生该拧紧的螺丝、螺帽不拧紧，该有坡度的管道做成水平模式，该封闭密封的管线墙洞不密封等等，有力地保证项目建

7、造的品质。　　五、物业接管验收阶段　　物业管理企业参与接管验收，可从日后物业管理、保养维修和业主使用的角度出发，协助建设单位对物业进行严格的验收，可以更好的保障业主的利益。物业管理企业提前介入，做好接管验收工作，能确保为业主提供良好的物业管理服务。同时，由于有了前期介入，物业管理单位对物业的总体规划布局、结构和管线布置、设备设施基本做到心中有数，为今后物业维修维护打下基础。　　此外，物业管理企业早期介入有利于安全防范和人才培训。安全工作在物业管理中占有重要地位，也是业主购房意向的重要因素，关系到物业服务公司的声誉。物业管理人员的早期介入，