租金收入的确认

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1、租金收入的确认租金收入的确认（一）跨期先收租金的税务处理（二）跨期后收租金的税务处理（三）租金所得税的总结（四）租金预提所得税的税务处理（五）租金营业税的税务处理（六）租金支出的扣除（七）利息、特许权使用费未改变（八）租金转租收入的税务处理租金收入的确认一、关于租金收入确认问题根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租

2、赁期内，分期均匀计入相关年度收入。出租方如为在我国境内设有机构场所、且采取据实申报缴纳企业所得的非居民企业，也按本条规定执行。租金收入的确认（一）本条对《实施条例》的理解，实际上是对19条的实质性改变。例如：2009年A企业租赁房屋给B企业，租赁期3年，每年租金100万元，2009年一次收取了3年的租金300万。1、会计处理：借：银行存款300万贷：营业收入100万预收账款200万2、税务处理（按照19条）附表3第5行：第1列：100万第2列：300万第3列：200万（调增）3、以后年度：每年在附表3第5行第4列调减100万元。租金收入的确认（一）本条对《实施条例》的理解，实际

3、上是对19条的实质性改变。而本文件下发后，根据权责发生制原则，在税收上可以每年确认100万元收入，坚持了权责发生制原则和配比原则。即：在先收租金及按照租赁期每年收取租金这两种情况下，会计同税收无差异，无需进行纳税调整。应当说，总局的规范性文件是无权改变《企业所得税法实施条例》的，行政法规的修订，必须由国务院进行。姑且不论对政策的修改是否合理，即使原条例再不合理，也应当遵从行政法规修订的程序进行。以暴易暴，未见岂可也！租金收入的确认（一）本条对《实施条例》的理解，实际上是对19条的实质性改变。而本文件下发后，根据权责发生制原则，在税收上可以每年确认100万元收入，坚持了权责发生制原

4、则和配比原则。即：在先收租金及按照租赁期每年收取租金这两种情况下，会计同税收无差异，无需进行纳税调整。应当说，总局的规范性文件是无权改变《企业所得税法实施条例》的，行政法规的修订，必须由国务院进行。姑且不论对政策的修改是否合理，即使原条例再不合理，也应当遵从行政法规修订的程序进行。以暴易暴，未见岂可也！租金收入的确认（二）跨期“后收取租金”的规定未发生变化，因此在租金问题上仍有可能出现税收同会计的差异。1、会计处理：借：应收账款100万贷：营业收入100万2、税务处理：（调减）第1年和第2年均如此。附表3第5行第1列：100第2列：0第4列：100万（调减）3、3年后收到租金：附

5、表3第5行：第1列：100万第2列：300万第3列：200万（调增）租金收入的确认（三）租金收入确认时间总结：1、先收到租金。允许按照配比原则分期确认收入，同会计统一起来。坚持了“权责发生制原则”和“配比原则”。2、后收到租金。根据“纳税必要资金的原则”，允许在合同规定的承租方支付租金的提起确认收入。3、因此租金收入的所得税确认原则：“权责发生制原则”+“纳税必要资金的原则”换句话说：利好消息。纳税人两边占便宜。4、文件表述为“可”。意味着纳税人有选择的权利，可以选择一次性纳税（免税、减半征收或者因亏损因素），也可以选择配比计入收入。租金收入的确认（四）租金的预提所得税处理。出租

6、方如为在我国境内设有机构场所、且采取据实申报缴纳企业所得的非居民企业，也按本条规定执行。（文件第一条第二款）第一百零五条企业所得税法第三十七条所称支付，包括现金支付、汇拨支付、转账支付和权益兑价支付等货币支付和非货币支付。企业所得税法第三十七条所称到期应支付的款项，是指支付人按照权责发生制原则应当计入相关成本、费用的应付款项。结论：租金如涉及到预提所得税的，按照《企业所得税法实施条例》第一百零五条处理。即：“权责发生制与收付实现制纳税义务发生时间疏早的原则”。营业税纳税义务发生时间分析条例第12条（收讫价款或者索取价款凭据细则24条第1款：应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。

7、细则25条第1、2款：四种情况例外（卖房子、卖地、建筑业、租赁业）细则24条第2款：书面合同规定的收取款项的当天。细则24条第3款：没有签订书面合同或者合同没有规定收款日期的，应税行为完成的当天确认收入。什么是收讫价款？什么是索取价款凭据？预租及租金收入的确认原则预租收入租金收入税种时间界限是否缴税税法依据所得税08年以前不缴国税发【2006】31号08年以后不缴国税发【2009】31号营业税09年以前不缴财税【2003】16号09年以后缴税《实施细则》25条税种时间界限适用原则