商业街开发模式及经典案例

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1、商业街开发模式探讨目录2第三部分：社区商业街开发模式第二部分：大型开放式商业街开发模式第一部分：前言前言第一部分商业街开发是商业地产开发获取资金平衡最有效途径之一4在国外，商业地产项目是由各类基金来支持和开发的，在这一背景下，其长期收益型物业占据了一定的份量，而我国商业地产融资压力巨大，销售商铺往往成为重要的回款手段。在国内市场，对于更多的开发商来讲，如果不卖商铺是不切实际的，同时我国向来就有着“一铺养三代”的商铺投资传统，可以说，商铺是最受欢迎的房地产投资种类，有着广阔的投资市场。在商铺受到投资市场如此追捧、可以回笼资金的情况下，让中国的商业地产开发商走“收益型”、“完全持有型”之路，这

2、是不合乎当前的中国国情的。即使像万达、宝龙这样国内商业地产龙头开发企业，也需要销售商业街区来回收资金，获得项目资金的平衡。街区开发是销售型商业地产开发最佳选择5“商业地产一卖就死”，这似乎是行业的一般定律。其实，商业地产不存在“一卖就死”的所谓定律，从深圳东门步行街，常州南大街到武汉的光谷步行街，长沙黄兴路步行街以及江汉路万达广场，从中国义乌小商品城到中国虎门富民服装市场、深圳华强电子市场，销售火爆，经营兴旺的商业地产项目比比皆是，关键是要看什么商铺可以卖，什么商铺不可以卖。从目前看来，商业街区商铺的销售可行性，无论是开发商、投资者还是商家，大家都是比较认可的。一方面由于商业街属于独立收银

3、独立经营，相互之间影响较小，符合常规街区式业态经营需要，销售后的经营风险最小；另一方面，商业街的商铺是最受投资追捧的投资产品。商业街开发，并非一“开”就“发”6商业街并非一开就发，国内前几年开发的很多步行街成了“不行街”就是很好的佐证，因此商业街的开发也是必须充分重视项目的整体定位、业态组合、规划设计，招商及后期运营，商业街的开发才能取得成功，否则销售商铺回笼的现金是会“咬”人的。因此商业街要开发成功，首先要选择好开发模式，目前商业街开发有以下几种模式可供选择：社区商业街、省会城市区域商业中心街区、地级市商业中心街区以及地下商业街。第二部分大型商业街开发模式1、商业街开发定位避免盲目追求高

4、档次，定位档次力求大众化商业街消费群体以年轻人群与城市普通大众消费为主，消费能力相对较低，因此商业街定位商业街开发定位一定要避免盲目追求高档次定位，定位档次上力求做到大众化。92、高楼层业态避免零售化，尽量餐饮休闲娱乐化与经营主题开发商为了商业街二层冲高价，定位为零售，结果售价上来了，经营下去了。其实商业街二层以上应该以餐饮休闲娱乐和主题商城式的业态为主，而应尽量避免零售化的业态在二层经营，只有这样，商业街二层商业以上才有生命力。前言3、业态组合复合化与品牌组合常规化随着零售商业向体验式经济迈进，消费者也越来越追求吃喝玩乐购一站式消费需求。因此，商业街的业态规划和组合应走复合化路线。同时在

5、品牌组合和选择上，应该以街区常规品牌为主，如休闲运动品牌、常见男女装品牌等。前言规划设计决定项目竞争力1、商业规划优先建筑规划先定位后规划。这是商业地产项目必须遵循的基本原则，如果一个项目定位都没有确定，何谈规划设计？而且在项目规划设计时，必须牢牢树立这个理念，那就是建筑必须为商业服务，因此建筑规划必须服务于商业，商业规划应该优先于建筑规划，否则，建筑只是一堆废弃的钢筋混凝土而已。122、与商家深入互动的原则商业地产对规划设计的要求非常专业，不同的定位、不同的业态、不同的商家，对商业的容量、铺位的大小、专项配套的要求根本不一样。因此在规划设计前就必须与商家深入互动，了解他们的需求，尽可能的

6、为他们量身定做，尤其是百货、超市、影院等主力店商家。规划设计决定项目竞争力13目前，大型商业街区主要包括主力店+街区、购物中心+街区和街区式综合体，在此我们就针对主力店+街区和街区式综合体进行探讨，其建筑布局模式主要以下有三种：板状式布局独栋式布局条状式布局3、三种典型的街区规划模式规划设计决定项目竞争力14板状式布局——光谷步行街世界城·光谷步行街位于湖北省武汉市武昌区鲁巷广场，总占地41.79万平方米，是由一条1350米目前世界最长纯步行商业街串起，集购物消费、餐饮娱乐、旅游观光、休闲健身、商务办公、酒店居住于一体的、多功能、全业态、复合型超级商业步行街区。15世界城·光谷步行街一期工

7、程为板式街区，其二、三、四层通过大平台及连廊将各区连接，以主题化经营，从而保证项目后续经营。板状式布局——光谷步行街16项目简介：南大街商业步行街,一条“S”型人流主动线清晰明了。一、二层为精品店铺，三层为风情美食街，集休闲、购物、餐饮、旅游、办公、娱乐等多功能于一体。板状式布局——南大街17南大街上是由一条“S”型步行街讲三个地块串联起来，主动线非常清晰。二层通过大型平台和连廊将各区建筑连为一体，从而使其二层以上定位为