拆迁补偿款优先受偿权分析

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1、拆迁补偿款优先受偿权分析http://blog.soufun.com/20980274/10565715/articledetail.htm在我国现行的不动产征收法律体系中，主要存在两种类型：一种是农村集体土地征收，一种是城市旧城区改造拆迁。前者以土地为主要征收对象，土地上房屋一般作为土地上附着物处理；后者以房屋为主要征收对象，国有土地使用权是否纳入征收范围存有争议。在土地征收和房屋拆迁中，均产生补偿款的问题。本文仅就拆迁补偿款是否享有优先受偿权进行调研。一、拆迁补偿款优先受偿制度法律依据不足《城市房屋拆迁管理条例》确立了我国目前房屋拆迁的基本制度，广东省、广州市的地方性法规、地方政府规

2、章对此也有一些具体规定，但上述规范性法律文件中均没有明确承认拆迁补偿款具有优先于其他债权受偿的效力。我认为，拆迁补偿安置协议由拆迁人与被拆迁人协议达成，由此而产生法律纠纷也由法院民庭审理，应当属于民事合同。因此，拆迁补偿款是否具有优先受偿效力，属于基本民事制度，根据《立法法》第八条规定的“法律保留”原则，应当以法律的形式加以规制，或者由法律授权的行政法规加以规制。既然法律和行政法规并未承认拆迁补偿款的优先受偿效力，那么拆迁补偿款优先受偿欠缺规范依据。二、本地近年的司法实践承认拆迁补偿款优先受偿效力尽管缺少法律依据，但从应然角度来说，承认拆迁补偿款优先受偿效力并不为过。其理由是：（一）一宗

3、建设项目的主要物质基础就是通过拆迁而获得的，也就是说，被拆迁人所放弃的不动产权利为项目建设作出了根本性贡献，建设项目上其他一切债权均根植与此；（二）被拆迁房屋构成被拆迁人的基本生活保障，关系到被拆迁人的生存权，而建设项目上的其他债权一般关系到企业的经营权，从人权理论上来看，人的生存权应当优先得到保障。上述理由，也是《合同法》上建设工程款优先受偿权的理论基础。关于拆迁补偿款的优先受偿问题，在2005年以前，广州市的地方实践是视为普通民事债权，劣后于国土出让金、担保债权、工程款等受偿。但在2005年，广州市在全国范围内首创拆迁补偿款优先受偿的制度，我目前尚未查获该制度的任何规范依据，但是在海

4、珠区法院主持的“龙田地块”执行拍卖案中，拆迁补偿款优先于其他债权得到全额清偿，[1]此后还有其他类似烂尾地拍卖均承认拆迁补偿款的优先受偿效力。[2]另外，在广州市国土房管局的官方网站上也指出：“人民法院在执行烂尾地块诉讼案件，依法拍卖地块时，将被拆迁人的作价补偿款、弃租款、拖欠临迁费等拆迁补偿安置费用的本金作为项目成本，在分配拍卖款时优先支付。”[3]这些都表明，自2005年以后，广州市本地司法实践在事实上已承认拆迁补偿款的优先受偿效力。[1]参见网址：http://realestate.cn.yahoo.com/050816/356/2794q.html，登陆时间：2009年2月6日1

5、7：00.[2]参见网址：http://www.southcn.com/estate/news/jujiao/200502220036.htm，登陆时间：2009年2月6日17：00.[3]参见网址：http://www.laho.gov.cn/zsyd/ywyd/t20070420_37702.htm，登陆时间：2009年2月6日17：00.广州首宗烂尾地拍卖拆迁户获得3000万元赔偿2005-08-1615:27更新来源：新华网第1页/共1页<< 上一页

6、下一页 >>被广州一块“烂尾地”困扰8年的124户被拆迁户终于安心了。15日，广州市海珠区法院对广州首宗执行拍卖并获成功的“烂尾地

7、”进行债权分配，124户被拆迁户得到了6500多元至120多万元的补偿，补偿金额总计3188.73万元。这块“烂尾地”位于海珠区龙田路地段(以下简称“龙田地块”)。1997年6月，广州市穗京房地产开发有限公司开始对“龙田地块”的房屋实施拆迁，涉及被拆迁户196户784人，拆迁房屋面积近两万平方米，协议回迁时间今日焦点：•配套商品房主导市场沪上楼市仍处于“试探期”•国土部强调防止盲目扩建开发区严控农用地转用•楼市只有降价一条路可走市场变局显现三大征兆····为2003年3月。然而，由于穗京公司经营不善、实力不济，导致烂尾，至今“龙田地块”仍是一块空地，同时拖欠被拆迁人的临迁补助费约890万

8、元。2004年6月，被拆迁人在市、区、街道及相关职能部门的引导下，将广州市穗京房地产开发有限公司告上法庭，状告其“变更补偿安置方式，由原来的房屋补偿，变更为弃产弃租作价补偿”。2005年6月8日，广州市房地产交易登记中心受广州海珠区法院委托，公开拍卖“龙田地块”。在经历了10分钟34轮的激烈竞争后，南京中惠房地产公司以8200万元，高出底价近1／3的价格投得该地块。2005年8月15日，广州市海珠区法院开始分配拍卖款项，124户被拆