新建商品房预售资金监管系统

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1、XXXX商品房预售资金监管系统建设方案目录1.项目背景32.现状分析33.系统特点64.总体目标65.建设内容75.1.系统总体架构75.2.系统网络拓扑75.3.系统功能结构85.4.系统数据流图105.5.详细建设内容105.5.1.账户管理105.5.2.房款缴存115.5.3.资金划拨125.5.4.查询交易135.5.5.撤销监管145.5.6.资金管理156.建设计划156.1.时间安排156.2.建设经费预算151.项目背景自从我国实行商品房预售制度以来，由于缺乏对商品房预售款的有效监管，个别城市出现“烂尾楼”，在部分城市出现不同程度因挪用建设资金而延期

2、的交房现象。尽管《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》规定了商品房预售款要用于该商品房的工程建设，但由于没有明确具体的实施细则、管理规定和具体手段，给开发企业留下了随意使用预售款的空间，由此可能带来的风险和引起的结果：一是重复预售或抵押贷款后再销售；二是挪用预售款造成资金短缺而停工，使工程不能按期竣工；三是卷款逃匿，出现“烂尾楼”。因此，为保护购房人利益，防范金融风险。保证商品房预售款用于相关工程建设，维护房地产正常交易秩序，完善商品房预售制度，加强商品房预售资金监督管理，确保预售资金用于商品房项目工程建设，维护商品房预售双方的合法权益，促进房地产业的健康发

3、展，有必要建立一套完善的预售资金监管系统。1.现状分析通过对国内实行预售资金监管较好的几个城市分析，总结目前资金监管的方式和存在的问题，为更好的开展淄博市新建商品房预售资金监管系统的建设奠定坚实的基础。²深圳商品房预售款监管情况深圳市在1993年出台的《深圳经济特区房地产转让条例》第三十六条、三十七条对商品房预售款问题做出了明确规定。目前，深圳的商品房预售款监管工作主要依据该条例展开。深圳市预售款监管采用第三方监管的办法，由房地产开发商委托金融机构代收。代收预售款的金融机构应为预售款的监管机构。预售款专款专用，由工程监理机构根据建筑工程承包合同规定的进度计划和工程实际

4、进度，书面通知预售款监管机构向转让人划款。非经工程监理单位书面通知，预售款机构不得直接向转让人划款。工程监理机构和预售款监管机构监管不当，造成受让方损失的，与房地产开发商承担连带赔偿责任。房地产开发企业申请房地产预售审批时，应提交深圳市房管局制定的由银行与开发企业共同签署的房地产预售款监管协议。同时，在售楼现场公示的预售许可证和预售合同示范文本中，也对消费者就商品房预售款的监管方面也做出了特别规定，提示消费者应将购房款转入指定的代收银行。从目前取得的实际效果来看，深圳在商品房预售款监管方面的工作还是比较成功，但同时也存在一些不足，如在商品房预售款利用的具体规定还相对简

5、单，只做了概括性的规定，不利于完全避免监管预售款的挪用。²长沙市商品房预售款监管工作情况长沙市商品房预售款监管工作是从2007年9月份正式实行，从开始到现在对商品房预售款监管的情况来看，基本达到了规范房地产市场秩序、保护广大购房者的合法权益的目的。房管局在为房地产开发企业办理预售许可证时，需要收验房地产开发企业与银行签订的交易资金监管协议，确定监管帐号，允许房地产开发企业根据其申请贷款的情况在多家银行设立对应的监管帐户。从2007年9月开始，房产局启用新的“商品房网上签约及交易资金监管系统”，通过互联网与银行和房地产开发企业同时联网，将银行的交易资金监管和按揭审批业务

6、纳入“商品房网上签约及交易资金监管系统”统一进行管理。存在的问题：1、资金到账，银行未能及时确认，影响合同备案登记进度，由于银行对公业务是五天工作制，遇到购房者在休息日将购房款划入监管帐户，银行工作人员要到工作日才能在系统上确认，有时由于银行工作人员工作繁忙，房款到账后未能及时确认，影响后续买卖合同备案登记业务进窗，房地产开发企业对此有些意见。2、不同银行对交易资金监管的力度有差异，造成一些开发企业避紧就松，部分银行也为了搞好与开发企业的关系，监管也时紧时松。3、交易资金监管的覆盖面不够，存量房交易资金监管还未实施。²南京市商品房预售款监管情况2007年9月，南京市制

7、定了《南京市商品房预售款监管办法》，并下发了《商品房预售款监管操作细则》等配套文件。南京市的监管办法，主要是按照“全程监控，有限监管”的思路，把各商业银行作为预售款监管的主体，充分发挥银行的作用，房产部门履行好监督和保证的职责。各商业银行在房产部门搭建的平台上，发挥各自优势，在统一的操作规则下运作，确保商品房预售款监管到位。1、开设监管账户、确定监管资金总额凡批准上市销售的商品房项目均与银行签订《商品房预售款专用账户监管协议》，设立商品房预售款监管账户。在签订商品房预售款专用账户监管协议前，按要求确定监管资金总额（即监管标的建设资金总额的1.2倍，其