二手房“一房二卖”的纠纷处理

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1、二手房“一房二卖”的纠纷处理本文归纳了当前一房二卖的主要表现形式，法院在处理此类案件中的主要方式，并就如何保护购房者权益提出了相关对策和建议。　　关键词一房二卖形式处理方式　　简介：白世平，北京市丰台区人民检察院副检察长；李南，北京市丰台区人民检察院干部。　　：D920.4：A：1009—0592（2012）09—108—02　　近年来，我国房地产业发展迅猛，但房地产的立法不甚健全，房地产市场机制也有不合理之处，导致“一房二卖”成为社会关注的焦点。　　一、“一房二卖”的表现形式　　案例一：甲某与乙某签订了《房屋买卖合同》，从乙某

2、手中购置了一套二手房。由于购买时整栋房子的大产权证尚未分割，因此甲某实际并未取得该房的小产权证。之后，乙某又将该房屋卖出售给丙某，并且丙某取得了该房的小产权证。　　案例二：A和B签订了《房屋买卖合同》，从B手中购置了一套二手房。由于购买时B的房产证再过一个月就要满五年，为节省大笔营业税，双方约定待一个月后房产证满五年时再进行房产过户。此一个月期间，房价上涨，B又将同一房屋卖给他人，并办理了房产过户手续。　　上述两个案例都是“一房二卖”的典型情况。原房主分别签订了两份《房屋买卖合同》，因我国施行不动产登记制度，房屋的取得以房产证记

3、载为准，因此第一份合同中的买受人都因未进行房产登记而遭受了利益损失。参考最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，在房屋买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，无法取得房屋的买受人可以通过请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。这样的规定虽然可以弥补买受人在合同上的损失，但无法实现买受人最终的目的，即能够取得房屋的所有权。根据该解释第十条的规定，只有在买受人以出卖人与第三人恶意串通，通过另行订立房屋买卖合同的方式使得买受人无

4、法取得房屋的情况下，法院才能支持确认出卖人与第三人订立的房屋买卖合同无效，买受人才有机会据此确认自己所签合同的唯一效力。但如何证明出卖人与第三人恶意串通，这在实践中会对买受人造成很大的证明责任压力。因此，这类案件在审理中形成了几个显著特点：一是涉房屋类纠纷案件大多时间跨度大，合同签订不规范，部分甚至没有书面合同，买受人维权比较困难；二是实践做法不一，案件上诉率较高。由于目前的法律规定不明确，不同的法官在处理此类纠纷时具体做法有不同之处；三是该类案件纠纷调解难度大，当事人争议大，矛盾突出。　　二、“一房二卖”在审理实践中的处理方式

5、　　法院需要“定纷止争”，考虑到房产在人们生活中的重要地位，因此，需慎重对待房产案件中有关的“一房二卖”纠纷，对不同的情况进行分别处理：　　情况一：在房屋未转移情况下，已经办理商品房过户登记手续的购房人拥有房屋所有权。根据《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因此，在我国物权登记主义的制度下，房屋的过户登记属于物权的变更，只有办理了商品房过户登记手续，买受人才能真正拥有该房屋的所有权，成为房屋产权人。相关的案件中，法院一般应支持办理了房屋过户登记手续的一方取得房屋

6、所有权，而另一方虽然在先签订了《房屋买卖合同》，但不能取得房屋所有权，只能根据合同条款追究“一房二卖”者的违约责任。　　情况二：两个买受人均未办理商品房过户登记手续，且房屋尚未交付，房屋所有权应归已经办理商品房预告登记手续的购房人所有。我国《物权法》第二十条第一款规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。同时，《房屋登记办法》第六十八条规定：预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请

7、登记的，房屋登记机构应当不予办理。由此可见，《物权法》设立的预告登记制度在一定限度内可以极大的防止“一房二卖”情况的出现。对于买受人而言，了解了这一制度，相当于掌握了保护自身利益的一件利器；对于第三人来说，由于购买者的请求权已被公示，他完全可以通过查询来了解该不本文归纳了当前一房二卖的主要表现形式，法院在处理此类案件中的主要方式，并就如何保护购房者权益提出了相关对策和建议。　　关键词一房二卖形式处理方式　　简介：白世平，北京市丰台区人民检察院副检察长；李南，北京市丰台区人民检察院干部。　　：D920.4：A：1009—0592（

8、2012）09—108—02　　近年来，我国房地产业发展迅猛，但房地产的立法不甚健全，房地产市场机制也有不合理之处，导致“一房二卖”成为社会关注的焦点。　　一、“一房二卖”的表现形式　　案例一：甲某与乙某签订了《房屋买卖合同》，从乙某手中购置了一套二手房。由于购