土地出让金改革的财政学研究分析

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1、土地出让金改革的财政学研究分析土地出让金改革的财政学研究分析　　土地出让金改革的财政学研究分析　　　近年来，我国的房地产市场一直处在舆论的漩涡下，房价居高不下的问题饱受诟病，中央政府针对房地产市场实施的较为严厉的宏观调控政策，基本控制住了主要一、二线城市房价的持续攀升。高房价扭曲了市场信息，显示建筑房屋的毕业论文网价值与价格的背离，也直接引发了我国居民，特别是城市居民基本的住房需求与实际支付能力、支付意愿之间的巨大矛盾。考虑房地产业在我国国民经济所占的重要地位，土地财政改革也面临较多障碍，如何从源头上遏制房价上涨，又能避免对宏观经济造成重大冲击，就值得理论界

2、和政府有关主管部门深入研究和探讨。下面，笔者就进行土地出让金改革的财政学研究分析。　　一、关于土地出让金　　所谓的土地出让金就是指伴随着我国实施城镇化战略而产生的一种特殊的收益，土地出让金已经成为了国家所有权性质的一种地租，根据相关规定指出，土地出让金就是指县级以上的相关人民政府代表了国家通过土地所有者这一个身份来把一定年限土地的使用权转让给土地的使用者，要求土地的使用者按照相关的规定和法律来一次性缴纳一些费用作为土地的价款。所以，我们可以将土地出让金看成是在一定年限内地租折现的总和以及一定年年限内土地的使用权购买的价格，将土地国有所有的性质进行出让，从根本

3、上说明了土地的出让金必须要成为政府性的收入，并且具有很明显的公共性，本来就应该被纳入到公共财政管理的范围里面。　是从促进我国房地产价格能够稳毕业论文网定发展这一角度来看，进行房产税征收都已经成为了大势所趋。但是，就我国的客观现实来看，房产税征收是一项系统工程，仍然面临着很多问题，需要逐一解决。第一，房产税的征收范围问题。在房产税的试点过程中，我们发现，重庆的房产税方案重要内容是对高档房产进行界定、征税，而上海的房产税方案里面，仅仅是针对了那些新增的房地产进行征税。仅对新增房产征税，会使存量房产的业主成为房产税最大受益者，新购房者则负担加重，显然不公平。第二，

4、房产税的税率高低问题。如果税率过低，房地产价格的上涨仍然很高的话，那么，这一个税率对于抑制房地产的投机其实并没有多大实际意义；如果税率太高，也不利于我国的房地产行业稳定和持续的发展。因此，寻找一个合适的税率区间也是需要解决的一个重要问题。第三，价值评估问题。房产的价值往往与物业、周边环境、小区的环境以及房型、区位等等因素息息相关的，制度设计的时候需要妥善处理对房屋价值进行准确的评估的同时，又不会造成社会成本的极大增加这一问题，避免造成新的社会不公平现象。　　（三）税收替代土地出让金的财政思考　　对中央政府而言，骤然减少地方政府土地出让收入、同时没有相应的税收

5、收入可以弥补的话，要改革土地出让的根本制度必然要面临阻碍。下面笔者想就土地出让金改革提出两点思考：　　1.加快土地制度改革探索，根本上解除政府对巨额土地出让金的一次性收取的依赖。改革的思路，可以借鉴马克思关于级差地租的理论，对土地的价值，通过收取多种形式的地租而不是通过让渡部分年份的使用权收取费用方式来体现。在不改变土地公有制的宪法根本的前提下，尽可能避免政府财政收入的剧烈变动影响到社会稳定。以税收的形式体现地租，也是可以探讨的思路之一，例如物业税或房产税。2.适当给予地方政府举债的空间，通过未来地租收入平衡当前财政支出缺口。土地是一种资本，这是毋庸质疑的。

6、地租就是这种资本的利息所得。地方政府拥有大量的土地资源，这种资源的未来收入是十分可观的。通过调整法律来准予地方政府以未来土地收入（地租）作为担保发行建设债券，应该是一种有益的探索。地方财政对于建设资金的需求是巨大的，这与我国当前所处的历史发展阶段是相一致的。作为后发展国家，我国城市化进程过程相对西方发达国家而言，具有发展快、短期内资金需求量和投入量巨大、建设跨越性强的特点。但是，经过前三十年的迅猛发展，随着资源的相对紧缺，如何可持续地发展、建设，筹集相应的建设资金，成为各个地方政府优先要考虑和解决的问题。传统上沿海发达地区可以凭借税收收入补充基建投资缺口，但

7、大量的内陆欠发达地区则不可复制这种做法。地租应该成为可持续发展的一个稳定的财政收入来源，帮助落后地区实现快速发展。　　　结语：伴随着我国的城市化进程不断发展，土地财政已经成为了我国地方政府主要用来对财政收入缺乏以及筹集城市发展资金过程中重要的一个手段，笔者认为，想要将地方政府对于土地财政的依赖进行改变，就要求我们必须要结合土地制度的改革，对符合中国国情和社会发展的方法进行探索，使得土地的出让金转化成为财政预算内收入，对地方政府对土地的迷恋进行革除。本文中，笔者首先探讨了土地出让金的定义和内涵，接着又从土地出让金的功能、税收替代这两个方面对土地出让金改革的财政

8、学研究进行了分析，旨在能够为我国土地出让金改革提供一