北京市朝阳区崔各庄乡农户住宅组织化改造的调查

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1、“土地+艺术”=“点瓦成金”——北京市朝阳区崔各庄乡农户住宅组织化改造的调查近年来，北京市朝阳区崔各庄乡党委和政府以社会主义新农村建设总要求为抓手，以推动农民就业增收为着力点，以创新农村宅基地流转方式为突破口，顺应文化产业迅速发展的大趋势，紧密结合何各庄村的客观实际，整合多重资源，发掘潜在优势，大胆探索出农户住宅组织化改造和市场化运作的新路径，创造出了“土地+艺术”的全新产业模式，赢得了何各庄村广大获益农民“点瓦成金”的良好赞誉和市委书记刘淇同志对城乡结合部地区社会主义新农村建设的“何各庄模式”的高度评价。“何各庄模式”的背景崔各庄乡位于北京市朝阳区东北部，下辖15个行政村，1个居委会。

2、该乡紧邻首都机场，公铁交通便捷，生态环境优良，高端住宅区成长迅速，文化创意产业相对发达。何各庄是崔各庄乡北部的一个村，面积2700亩，绿化林地近1000亩。常住人口1002人，流动人口5800余人。该村城乡结合部特征明显，流动人口较多，产业用地有限，一般城乡结合部地区共性的村级集体经济发展滞止、农民增收艰难、基础设施老化、水电供应紧张、道路狭窄拥挤、卫生环境脏乱、治安态势严峻等问题都不同程度地存在。村民主要的创收业态就是出租房屋，即人们俗称的“吃9瓦片”。2007年起，为了从根本上解决这些问题，崔各庄乡党委、政府进行了大胆的探索，创造出“土地+艺术”的全新产业形态———何各庄模式。调查表

3、明，何各庄模式的产生，离不开以下一些有力的主、客观因素：一是农民增收愿望强烈。近年来，由于何各庄村内产业发展落后，村民就业渠道狭窄，最主要的创收模式———“瓦片经济”，只能维持生存现状，难以切实提升村民的生活质量和水平。而与城市核心区比较，手中又握有相对富裕的住宅和剩余劳动力资源。因此，充分有效地利用宅基地和劳动力资源实现增收，逐步改善生活条件提升收入水平，一直是该村村民迫切的需求和强烈的愿望。二是住宅市场需求旺盛。何各庄自然生态良好，全村301个民宅院落，基本保持了老北京传统村庄的自然风貌。周边还有“观唐”、“香江花园”、“欧陆苑”等多处高档别墅区（其中80%以上的住户是租户），加上附

4、近的中国电影博物馆、京西国际学校、ISB顺义国际学校、国际展览中心、浩华国际垂钓中心、顺义国际跑马场等高端配套服务场所营造的浓厚的国际化氛围，以及追求舒适、闲散、自由、个性化高品质居住环境的特定人群的特性，形成了何各庄村高端生态住宅的潜在消费市场。三是文化艺术资源丰富。何各庄周边集聚的中央美院、798、酒厂、草场地、大环、索家、费家等多个艺术园区，是其“土地+9艺术”理念得以推行的原动力。村内陆续进驻的文化艺术机构和艺术家与上述园区保持着密切的联系，与其共享文化艺术资源和创意理念，有利于创意的迸发和实施，并能快速形成集聚效应。何各庄与其它园区已经逐步形成专业分工和紧密的产业链条，正共同发

5、展成为特色鲜明的文化艺术群落。“何各庄模式”的内容面对潜在的高端住宅消费市场与低端落后的村域现状的矛盾，面对周边高品质社区生活和本地村民低质量生活的反差，崔各庄乡党委、政府及何各庄村“两委班子”敏锐地抓住北京市新农村建设试点、乡域总体规划和地区功能定位的机遇，出资整合村民住宅资源，根据市场需求进行整体规划、设计、改造、提升，再出租给高端客户群体作为高档会所、休闲居住、特色餐厅、艺术机构等，实现了村民、村集体和投资企业的多赢。一是强化领导，成立乡村专门推进机构。崔各庄乡成立了由党委书记、乡长为组长的工作推进领导小组，下设专门办公室，负责项目的调研、论证、推进、协调、解难等工作，不定期召开专

6、题研讨会和推进协调会，就“何各庄模式”的稳健推进和逐步提升进行研究，形成了主要领导统筹、主管领导协调、相关领导配合、具体人员落实的工作机制。乡、村和投资企业共同组建了专业运营公司，具体负责何各庄项目的实施。二是摸底调查，明确房屋改造运营方案。在民宅改造启动之9前，先期开展摸底调查，结果88.3%的农户同意对住房进行改造，81.7%的农户希望房屋改造完后交付公司运营时间不超过10年。经过干部、党员、户主、村民代表等多层次会议的讨论和完善，最后敲定了房屋改造运营方案：以167平方米的房屋（北京市农村宅基地面积标准）为标准，农户每年获租金6万元，房屋面积每增加1平方米，年租金增加100元，租金

7、每3年增加10%，租赁期限为10年。农户住宅出租后的村民居住问题，由村委会和村民共同设法解决。三是自主参与，签订委托改造经营协议。何各庄民宅市场化集约化运营管理的一个重要前提是不搞硬性推广，全部由农民自主选择是否参与统一的房屋改造和运营。对有意愿改造出租住宅的农户，由村委会与其签订个人住宅委托改造、经营协议。按照方案，签订协议的农户自愿将自有房屋委托给村委会进行改造、经营，村委会同时向农户支付确定金额的租金。租赁期满后，村委会将改造