同行对比看融创

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1、同行对比看融创　　　　2017年，融创中国通过与万达商业地产13个文旅项目的合作，高起点完成了文旅板块的布局。在这笔交易中，万达甚至借钱给融创来买自己。有分析认为，万达借钱给融创，低价收购其优质资产，是为了通过这种资本运作可以降低自身资产负债率，提高自身流动性。下载论文网/3/　　反观融创中国，其资产负债率已经超过90%，偿债能力似乎比较糟糕，但如果真是如此，它的股价又为何还能屹立不倒并屡创新高？资产负债率不算太差　　高资产负债率是中国房地产行业的普遍特点。据2017年年报，国内房地产龙头企业资产负债率都很高，排名前十的房企平均资产负债率超过80%，碧桂园、

2、中国恒大、万科的资产负债率分别达到%、%、%。　　高资产负债率的风险众所周知，但同时也有其优点，对于房地产企业来说，运作模式就是用银行的钱买地、给客户盖房子，然后自己赚个“手续费”，而高资产负债率的好处就是轻装上阵，更高效的拿地。　　当前形势下的房地产运营模式决定了只要拿地和卖房的速度足够快，房企就能还的上银行贷款，资金链就不会断裂。　　从2017年年报中的偿债能力看，融创中国的流动比率为，速动比率。这样的数据算好还是坏呢？　　综合来看，融创中国的偿债能力指标并不算好，但是放在同行里对比来看，也不是太坏。所以在进行基本面的分析的时候，不必一味地去看分析师过度

3、僵化的指标解读，更要和同行业的龙头企业进行横向比较。　　有分析师认为，高资产负债率并不是房地产行业的专利，比如香港房地产企业的资产负债率就控制得很好。这样比较其实是不太合理的，香港房地产市场与内地房地产市场差别很大。虽然房地产业在香港也是骨干产业，但是香港房地产商只面对香港这一个城市，每年的土地限量供应，企业在拿地方面相对稳健，而内地房地产商大部分要面对很多城市，通常在拿地方面比较激进，这种区别导致了大陆房地产商的高负债运作。如香港的恒隆地产，甚至零负债经营，而这种经营模式在内地是无法开展业务的。营收增长符合主流　　尽管最近几年的房地产政策以限制发展为主，但

4、这并不妨碍融创中国营收的逆势增长，2017年，融创实现合同销售金额亿元，同比上年大增%，营业收入达到亿元，同比增长%。从这个角度看，融创中国还在成长期。　　对比国内房地产巨头5年来的营收变化情况，可以发现融创中国的营收曲线与主流房企基本一致。同样的，短期和长期负债的增幅，也和营收的增幅相匹配，并未出现非常明显的异常。净利润保持稳定　　2017年之前，融创中国的高速发展并没有带来净利润的上升，反倒是由于借款金额巨大导致越来越多的财务费用蚕食了利润空间。　　2013-2016年，融创中国连续4年来的净利润几乎没有太大波动，这与其特殊的发展模式有关，与大多数房地产

5、公司不同的是，融创中国主要通过并购拿地。在并购完成后，拿到的基本上是已经完工或者接近完工的项目，融创中国即以较低的价格甚至成本价出售，大大拉低了净利率，从而影响净利润的增长。　　融创中国在2017年半年报业绩发布会上表示，随着后期高利润项目的结转并表，加上公司放缓并购及扩张步伐，融创盈利指标会呈现增长。　　根据融创中国在各个渠道的表态可以了解到，公司将暂停拿地，暂停拿地意味着借款大幅减少，利息支出会大大降低。这也是一个转型的信号，暂停扩张规模会让公司有?y得的喘息机会。截至2017年半年报，融创中国已售未结转收入超过2000亿元，对应的毛利率超过25%，由于

6、房地产行业确认收入的滞后性，这些售房款在后续正式转变为账面收入后，净利润将不断恢复，报表将变得更好看。　　果然，融创中国公布的2017年年报显示，公司实现毛利亿元，同比增长%；毛利率%，较2016年同期的%提升7个百分点；实现净利润亿元，同比大增344%。　　净利润得到改善后，融创中国的另一个核心指标――市盈率也会跟着变好。此前有机构根据2016年的盈利数据计算，认为融创中国的市盈率过高，并不值得持有。然而，2017年年报公布后，融创中国的静态市盈率已大幅降低。如果下个年度的年报中，融创中国的每股收益仍能够翻番，就算股价不变，市盈率也会大大降低。　　对于融创

7、中国这种发展中、转型中的房地产企业来说，简单的根据市盈率的数值进行判断是不合理的，需要结合其预计收入、利润情况综合分析。充裕的现金流　　尽管资产负债率很高，但融创中国却并不缺钱。截至2017年年底，公司拥有账面现金及现金等价物亿元（剔除亿元受限现金后为亿元），同比增长%。　　如果单纯从资产负债表看，融创中国流动负债为3857亿元，简单对比的话，现金无法覆盖负债。　　但通过拆解融创中国流动负债可以发现，其中相当一部分是预收客户的房款（截至2017年半年报为623亿元）――这是一部分实际上已经实现但尚未结转的收入，919亿元为应付关联方的款项，实际真正需要短期支

8、付的款项要少很多。　　孙宏斌曾在2017年7月的业绩