研究中国入世后房地产评估业界应如何和世界接轨

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1、研究中国入世后房地产评估业界应如何和世界接轨2001年11月10日对中国人来说是一个很非凡的日子。世界贸易组织（ostprobablepriceintermsofmoneyarketunderallconditionsrequisitetoafairsale，thebuyerandseller，eachactingprudently，knoingthepriceisnotaffectedbyunduestimulus”。　　其文意为：“在具竞争性及公开的市场中，一物业最可能获得的货币价格，其基础条件为公平出售，买卖双方都行事谨慎和有知识，以及假设该价格没有受到不良因素影响”。　　

2、在英国及大部份英联邦国家，市值的定义是“Thebest　priceat　ightreasonablybeexpectedtohavebeenpletedunconditionallyforeachconsiderationonthedateofvaluation，assuminga）aarket）fortheproper　marketinginterest，fortheagreementofpriceandtermsandforthepletionofthesale；c）thatthestateofthemarketlevelofvaluesandothercircumstanc

3、eseddateofexchangeofcontracts，thesameasonthedateofvaluation；andd）thatnoaccountistakenofanyadditionalbidbyapurchaserwithathepurchaserwithaspecialinterest”。　　其文意为：“在评估日一物业在合理和无条件下出售所能获取的最佳现金价格，假设1.有一自愿卖方；2.估价之日前，基於该物业本质及市场情况，有合理时间给予该物业作市场推广，磋相成交价和买卖条款协议，以及完成交易；3任何预定买卖合约交换日的市场状况，价格水平和其他情况，都假设和估价

4、日的情况一样；4.考虑非凡买家的出价”。　　在澳大利亚，市值定义除了根据英国的的市值定义外，还基于1907年一宗高等法院案件（SpencerThemoittee）在澳洲墨尔本开会，和会国通过了一条国际认可的市值定义：“Theeastimatedamountfor‘slengthtransactionafter　proper　marketingethod翻译成’合同法‘其实’Contractor‘s’一辞是承包商之意，和‘Contract’，（合同）一辞是两回事。此谬误真是误人子弟，令入啼笑皆非。　　此外，中国的学者和业界对很多房地产的基础理论尚有误解。例如在还原利率方面，至今还有

5、不少专家学者仍囿于马克思的地租理论，认为还原利率应为银行利率或和银行利率挂钩。其实银行利率和房地产还原利率是各自独立的利率，正如中国人和美国人大家都是人，但却不是同一种人。房地产的还原利率跟银行利率不同之处，是银行利率是一项低风险的回报率，存入本金不会有所增长。而房地产的还原利率则是一项有较高风险的回报率，除此之外，还原利率尚含有反映有关物业的租金增长前景的因素。正因为物业有租金增长前景才使物业有增值能力，因此，在房地产评估时，估价师就不能单单以加大风险补贴的银行利率来获得房地产还原利率，因为银行利率不含增长因素，而有关还原利率必须从分析类似物业成交数据中获得。　　此外，不同国家

6、的估价参考书对还原利率有不同的用词，如DiscountRate，CapitalisationRate，OverallCapitalisationRate，InitialYield，AllRisksYield，　EquivalentYield，EquatedYield，InternalRateofReturfn，OverallYieldRate，EquityYieldRate等。而且每一名词都有其适用范围，中国的房地产专家学者往往被这些名词弄得一头雾水，若要和海外业界接轨，这些语的真义必须弄清楚。　　虽然中国的房地产专家学者已相当积极地去了解估价理论知识，但往往因为各种原因仍然象雾

7、里看花，总是把握不到应该把探究方向放在那里。例如至今尚有不少学院教授在探究“路线法”，而也有不少探究生以此为探究题材方向。其实在外国早已把这方法的探究搁置，因为此方法不实际，使用不便，业界绝少应用。此外也有不少学者在探究较先进的估价方法，例如神经元方法等。其实中国房地产评估探究尚处于初级阶段，应该把时间资源用于打好基础理论才对，但也不是不作任何探究。若要作探究，也应先选择比较务实的题材。　　正因为对基础理论把握不足，中国估价师的水平也相当参差，他们的水平和能力颇受到投资者怀疑。笔