江苏扬州信息服务产业基地定位策划研究报告终稿

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1、2007年8月扬州信息服务产业基地扬州信息服务产业基地定位策划研究报告（终期汇报）戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司呈送扬州信息产业基地定位策划研究逻辑图产业定位初步产业定位竞争园区的竞争点评价主要竞争园区确定本项目的竞争策略竞争分析成功因素与本地条件的匹配度备选产业研究产业的关键成功因素本项目的总体市场定位与客户定位产业与客户需求分析需求定量分析：产业与配套园区的定量与规划比例需求定质分析（参考案例分析）功能细分物业形态园区功能布局扬州信息产业基地项目研究逻辑图价格定位经营模式与开发策略财务分析中期报告末期报告初步交流6、客户需求分析目录2、基地项目地块分析终

2、期汇报7.园区总体功能布局和开发策略1、宏观经济环境分析9.园区运营机制建议11.基地企业化运作专题3、产业定位研究4、竞争分析5、政策研究8.文化兴园的思考12.基地招商策略与推广建议附录.呼叫/数据中心案例介绍10.首发项目策划1.宏观市场环境分析长三角地区经济发展简介长三角地区经济发展迅速。长三角地区包括上海市、江苏省南部、浙江省北部。面积约为10.96万平方公里，人口约8,200万，主要包括上海、苏州、无锡、南京、杭州、宁波和扬州等在内的16个城市。长三角地区和珠三角地区、环渤海被并列为中国经济发展最强劲的三大地区。据初步统计，2006年长三角地区16个

3、城市实现地区生产总值39,526亿元，比2005年增长了16.4%，占全国的比重高达18.9%，可以说长三角地区为带动全国经济发展作出了相当大的贡献。各个城市发展水平并不均衡，主要分成四大档次。发展最快的是上海，地区生产总值超过万亿元，是全国唯一的城市。而苏州、杭州、无锡、宁波、南京的生产总值超过2000亿元。包括扬州在内的8大城市的经济总量在1000-2000亿元，而湖州和舟山总量低于1000亿元。从扬州所处位置来说，只临近南京一个生产总值超过2000亿元的城市，未完全受到上海的辐射。长三角主要城市分布及生产总值规模台州超过万亿2000亿-万亿1000亿-20

4、00亿低于1000亿长三角地区工业地产市场分析长三角地区工业地产市场总体发展势头良好。在长三角地域内，国家级的开发区主要集中在大型城市：上海、无锡、苏州（包括昆山）、南京和杭州。因此工业物业的供应来自于上述区域。从整个区域范围来说，由于经济发展迅速，所以市场在过去三年里总体情况表现良好。从制造业厂房租金水平的逐年的增长我们就可以发现这一特点。其中上海作为发展的龙头，租金水平最高，平均达到0.86元/平方米/天。经济发展结构不同，导致长三角地区各大城市的工业地产市场表现特征不一。如上海的传统工业，由于成本的影响，已经普遍外迁。未来则倾向于依托机场、港口发展物流仓储

5、、贸易，还有附加值较高的软件研发等高科技产业。因此上海的工业地产形态以研发办公楼宇和物流仓库为主体。而苏州和昆山则是以电子产品的制造为主，集中了大量的代工企业，生产型的厂房发展较多。南京和杭州则主要依托高校集中的优势，侧重于软件研发。国家宏观调控导致地价上升。随着2006年下半年国家宏观政策对工业用地出让方式的改变以及土地最低保护价的出台，工业用地的价格逐渐上升，给企业造成了成本的压力。其中上海受到的宏观政策影响最大，由于上海工业用地稀缺，而物流和高科技发展的需求进一步增长，上海的地价拉动幅度最大。因此上海的工业地产市场转向物业出租为主。2004-2006长三角

6、主要开发区及上海的工业物业租金水平单位：人民币/元/平方米长三角地区工业地产市场未来趋势分析工业地产在强劲的需求面前逐步显现出供应的稀缺性。上海的工业地产资源稀缺已经相当明显，早期的工业园区已经基本处于满负荷状态，新增的土地供应很少。苏州、杭州、南京等城市也不象过去那样随便出让土地，而需要对项目有相当的判断。但长三角地区目前仍然是中国经济最活跃的地区，大量的市场需求在面对资源供应不继的时候，就必然拔高了地产价格。由于土地资源的稀缺性是不可改变的，因此，如何来选择一些单位效益较好的企业变成了业主的主要课题。而提升产业的能级也成为各大园区必然的发展趋势。产业分工将更

7、为明显。物流、研发和制造逐步成为三条比较明晰的产业方向，不同的城市正在按照各自的特点在向一定的产业方向进行积聚。上海依托港口和教育优势在物流和高端研发方面已经形成了明显的聚集优势；宁波正在逐步把重点放在北仑港区域的物流产业发展上；杭州依托动漫产业力图在软件行业有更大的发展；而苏州、南京在原来雄厚的制造业基础上正在逐步完成产业升级，往研发产业靠拢。所有这些趋势都表明，长三角地区竞争同构化的问题正在通过产业分工逐步在稀释，未来长三角各主要城市将在产业分工细化的基础上形成一种新的战略合作关系。我们这个园区如果能够成功完成呼叫中心的定位，将可以在这一趋势中扮演一个重要的

8、角色。工业地价的快速上涨