选择适当的解决办法

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1、第4章選擇適當的解決辦法讀者在閱覽第3章後，對樓宇維修保養及管理日常遇到的問題，已有一定的認識。而本章會就這些問題，提供一些選擇適當解決辦法的原則和指引，以供讀者參考。本章第4.1節至4.4節會討論維修保養，而4.5節則會集中述明與管理有關的資料，例如業主立案法團的成立程序及運作模式。4.1處理樓宇損毀及滋擾本章提供了常見樓宇損毀及滋擾的背景須知，和相應的維修及解決方法，給讀者參考。所述的大部份都是較技術性的維修工程，一般情況下，都需要專業人士的意見及評估。讀者不應將本指南視為「工人手冊」或「自助維修指南」

2、。就工程的技術、合約及法律事宜，讀者應該聘用合資格的建築專業人士，作為顧問或工程顧問/工程經理來提供意見、服務和監督工程。本章所提供的資料是協助業主、業主立案法團或業主委員會與建築專業人士或承建商的溝通。編寫本章的目的，並非要將現行處理樓宇損毀和滋擾的方法巨細無遺地一一列出，讀者如要在某一方面得到更深入的知識，應自行參考其它資料或書籍。在開展任何維修工程之前，安全措施必須安裝妥當，以保障公眾及工人的安全。戶外工程，如維修外牆飾面或瓷磚時，一般需要設置雙重棚架、保護網及防墜斜棚。就算財政緊絀，亦不能忽略安全措

3、施。4.1.1樓宇損毀第三章的3.2節簡述了常見的樓宇損毀情況，以下是一些處理這些損毀的常用方法，惟不能一一盡錄，因為現今建築用料及科技日新月異，業主如要選取最合適的維修方法、知道所需成本，及了解所選用的物料是否耐用或與樓宇原用的物料能否配合等事宜，應徵詢建築專業人士。如要進行下列(a)及(b)節所載的工程，更應聘用合資格的建築業專業人士作出監督。(a)結構(i)混凝土破損/剝落局部修補對於輕微的破損如混凝土表面剝落，局部修補是最常用的方法。方法如下：應首先鑿下破損或鬆脫的混凝土，直到堅固底層露出，然後再用

4、合適的沙漿填補，保護鋼筋免受氧化銹蝕。以人手填補方法常用的物料有以下兩種：水泥質的沙漿，如水泥沙漿或加添聚酯的水泥質沙漿合成樹脂配製的化學漿，如環氧合成樹脂化學漿及聚酯樹脂化學漿第4章選擇適當的解決辦法Page52在徹底鑿除破損的混凝土後，應先除去鋼筋上的銹污，如在侵蝕性特別強的環境，需在鋼筋面塗上水泥性漆或其他特定底漆，然後才填補沙漿。底漆必須選用可與沙漿兼容的規格，不可胡亂使用，否則會影響混凝土及鋼筋之間的黏合成效，令整個修補工作白費。另外，在修補前亦須確定露出的混凝土及鋼筋表面並無塵埃，這樣鋼筋才能與

5、新填補的沙漿有效地接合。更換鋼筋若發現除銹後鋼筋的直徑明顯減少，在填補沙漿前便需添補或更換鋼筋。除了要確定原有鋼筋的種類、選取合適的鋼筋作添補/置換之外，還要預留足夠的新舊鋼筋之間重接駁部份的長度。讀者應在這方面徵詢結構工程師，在有需要時進行結構計算。局部/全部清拆及更換若發現有問題的混凝土已深入結構內部，便需要局部、或全部清拆及重新建造受影響的結構部份。在這種情況下，讀者應聘請建築專業人士例如結構工程師處理，包括設計、選料、釐定施工細節及監督工程等。施工時還應確保有足夠的臨時支撐，以免在建造中的結構物倒

6、塌。(ii)結構性裂縫正如第3章提及，如發現結構性裂縫，必須馬上進行詳細的勘察，找出裂縫成因並作根治，然後才修補裂縫。若只修補裂縫而忽略構成裂縫的原因，會引致問題不斷惡化及有倒塌的危險。如要找出裂縫形成的原因，應聘請結構工程師，他們會針對問題而提供補救的方法。有關的補救工程，應交由根據《建築物條例》註冊的承建商執行。確定和根治造成裂縫形的原因後，一般修補裂縫的方法如下﹕用高壓將不收縮水泥漿或環氧樹脂灌入；或鑿開裂縫，然後加注或重澆混凝土。(b)外牆(i)外牆磚或飾面不穩固的外牆磚或飾面層，可能在毫無先兆的情

7、況下鬆脫墮下，可對行人構成嚴重的傷害。所有鬆脫的部份應第一時間拆除和更換，以消除危險及保護外牆。修補時要特別確保不同物料之間有穩固的接合，包括舊牆身和新英泥沙槳之間，以及新飾面如瓷磚或紙皮石與英泥沙漿之間的接合面，都是防止相同問題再發生的關鍵。工程人員應確保外露的舊牆身得到妥善處理，能與新鋪上的沙漿牢固地接合，有需要應在英泥沙漿加上粘合劑，或採用飾面磚的特別黏合料。(ii)裂縫第4章選擇適當的解決辦法Page52修補裂縫的方法有多種，可透過灌注特製化學劑，或如本章4.1.1(b)(i)節所述，先鑿開裂縫，確

8、定舊部位和新批料之間有牢固及直接的黏合，然後用英泥沙漿修補。(iii)鬆脫的混凝土外牆磚或飾面剝落後，可能露出內裏鬆脫、呈蜂巢狀或剝落的混凝土。工程人員應將這些鬆脫或有其他缺陷的部份全部清除，直至露出堅固的底層為止。若損毀範圍太廣泛，需要更換或增添鋼筋，或局部清拆或重建某些部份，讀者應參考4.1.1(a)(i)節部份的內容。(iv)飾面蓋板各類外牆的飾面蓋板如以鋁料或石材所製的，都是利用金屬掛或角架固定在外牆上