郑永刚：大幅度下降房地产价格可能性不大

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1、郑永刚：大幅度下降房地产价格可能性不大　　刚才几位都讲得非常好，是一次非常好的学习机会。下面我想给大家共同探讨和分享我的观点。　　非常兴奋和大家讨论一下后危机时代中国经济发展题目，首先从09年的回顾和2010的展看来看，2009年是布满刺激的一年，从上半年股市的飞涨，到下半年房地产价格的飙升，从经济低迷到人们对经济泡沫的耽忧仅仅用了一年时间。所以经济形容一下像过山车，但是还没有下来？甚么时候下？危机总是存在的，过往的时间是8到10年，危机的严重性也会加大。道理很简单，由于我们不断地在制造危机，从09

2、年开始我们大投进、大扩大、大增长影响一定延伸到2010年。从中心经济工作会议的结果，和1月份国家的信贷，从政策面来看，中国经济一定会越来越好，特别是房地产和证券市场也基本构成了这样的支持点。这是从宏观面上来分析的。　　最近房地产在调控，在调剂。我个人以为房地产由于09年涨的实在是不象样，也触及到民生和国家的稳定题目。所以中心政府不能不出台遏制房地产飞速上涨的措施。但是我们也要清楚地看到，房地产价格的压抑，实际上关键点就是土地的价格。由于土地的价格出纳金收进跟当地政府，也就是说地方政府所得。所以你们要

3、看到一点地方政府日益加大的开支，加上整个地方基础设施的建设，同时又要看到各地地方政府的负债，现在地方政府负债累累，负债非常大。实在他们的收进除税收，可用资金是未几的。需要的是推动土地的价格增长。所以这是一个主推手。　　第二个要看到贸易银行。银行是房地产涨价，土地出让金涨价的推手。假如房地产价格大幅度的下跌、回落，那银行坏帐率会大大提升。所以这是两个比较重要的元素，其次是开发商。开发商是第三个得利者。固然看到开发商获利很大，但是通过二次分配，通过税收等等，尽大部份的房地产和土地的价格增幅还是地方政府占

4、了大头。所以要大幅度下降房地产价格，我个人以为可能性不大。　　还有一个要素是城市化的建设，由于中国城市化进程现在还不到60%，还没有到达中等发达国家的水准。特别是中西部地区，下一轮城市化进程的推动还会越来越快。由于只有城市化才能够实施产业升级、结构调剂。这是一个主要结构调剂的方向。　　所以整体来看，2010适度的宽松财政和货币政策，主要将体现为宽货币、紧信贷，信贷会适度的调剂。这是一个方面。对2009年带来的后果，从不好的方向看我们应当留意到一个情况，一个是货币信贷大幅度扩大会带来的后果，这是往年带

5、来的。两三年以后我估计银行汇出现一些坏帐，这是我的判定。第二个方面，09年提出了国进民退的现象，类似于煤炭和钢铁这样的行业，在大整合情况下，国进民退的情势下一步会造成垄断格式和对市场环境产生一些影响。　　但我个人以为不论是国企还是民营企业，我把它统称为“中国民族企业”。我觉得该是国企经营的，垄断的，资源的产业，应当是国企为好。但是市场化程度高，比如说餐饮行业，假如是国企的话，我们又要回到当年凭票，凭券的时代，那是不可能的。　　我个人以为，国进民退是不可能的，但是需要我们的企业做强做大，做精，特别是要

6、进步国际化的核心竞争力。这是一个关键。这是第一个方面。　　第二个方面，我要谈的就是2010中国的机会。我整体看，对中国的中小企业也好，中大企业也好都是一次机会。第一，国家的政策向支持农村和小城镇发展倾斜。我觉得这个大家都看到了。带动国家财政安排也好，国家资本将加大向农村和小城镇活动，从而带动商品、物流向农村和小城镇活动。这是内需发展的新动向，希看中小企业，包括我们的企业都应当重视这个题目。　　第二，资本向中西部城市的活动，这也是不争的事实。可以看到从数年前开始中西部发展战略，真正进进大范围发展阶段，

7、时机上已成熟。东部经济的发展，产业结构的升级，东部企业将主动向中西部转移。这个趋势将带来中西部城市化进程的加速，也会给企业带来非常好的投资机会。所以我们不能老在上海和北京深圳，一定要思考这个题目。　　第三，由于产业结构调剂带来的资本活动。这一点国家政策方面已体现出来了。中心已出台了产业振兴的计划，从中国产业自然发展来看，也到了升级的阶段。淘汰落后和过剩产能，实现企业长时间发展一定是有益的。所以这又是一个机会。我讲2010是中国的机会，也是中国企业的机会。　　以上是我对中国宏观经济的思考。我想一个企业

8、要发展，要健康的发展，除企业竞争之外，一定要关注着国家战略，一定要跟随着国家战略。假如国家以为这个不可以的，比如说过往十几年是一个信息时代，互联网时代，从现在开始我们必须要往研究低碳经济的时代。所以不论是投资也好，产业也好，生活也好，都要研究低碳经济的概念，否则的话你会适得其反。　　危机是一种规律，美国大萧条我们就不谈了。从我从事经济工作25年的时间分析，实际上1989年的时候实在不是单纯的经济危机，但是从1990年，1991年，一直到1992年同道南巡讲话，1993