1.证券公司集中交易安全管理技术指引

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1、泛海商业地产经营管理有限公司招商工作管理制度第1节招商团队管理1招商人员招聘及团队组建1.1在新项目开业前12个月，集团商管公司招商管理部负责编写新项目招商、营运人员编制及到岗时间后报集团商管公司行政人事部。与当地商管公司或商管部门共同编制招商、营运人员岗位职责，开展人员招聘和团队组建。1.2经理级以下招商及营运人员由当地商管公司或商管部门负责招聘，报集团商管公司行政人事部备案。经理级（含经理级）以上招商及营运人员由当地商管公司或商管部门初试后，经集团商管公司行政人事部及招商管理部复试后录用。1.3新项目开业前10个月，招商、营运（除总服务台

2、）人员全部到位。营运人员到岗后至项目开业前3个月，编入招商队伍参与招商工作。1.4招商管理部文员需熟练使用CAD及图片处理软件。2招商人员培训2.1新项目开业前9个月，集团商管公司招商管理部负责对当地商管公司或商管部门开展以下培训：17新项目解读培训：对招商、企划人员进行新项目解读培训。培训内容为：商业项目整体建筑介绍、主力店业态组合、步行街业态规划、步行街租金及招商政策、招商时间进度要求。商业地产基础知识培训：对全体进行商业地产基础知识培训。内容为：商业地产基础知识定义、国内外购物中心发展及现状、商业项目发展历史及最新形态的特点、购物中心术

3、语解读。招商管理制度培训：对招商人员进行招商管理制度培训。培训内容为：招商管理制度、工作流程、合同审批流程等。1.1招商统一说辞培训新项目开业前8个月，集团商管公司招商管理部负责对当地商管公司或商管部门招商、企划人员进行招商统一说辞的培训。培训内容为：招商问题解答、招商分工、招商工作进度安排、步行街业态表述、商业项目特色介绍。2招商人员考核2.1当地商管公司或商管部门根据招商人员工作表现，上报转正人员名单及相关材料，集团商管公司招商管理部根据其工作表现审核招商人员转正意见，表现突出者可提出晋级意见。2.2根据集团招商奖励政策，当地商管公司或商

4、管部门提报招商奖金及分配申请，集团商管公司招商管理部根据招商完成情况及招商人员工作表现，审核奖金分配方案。第1节市场调研1市场调研工作界定17根据商业项目筹建进度，招商管理部参与商业项目市调工作，参与调查的部门有集团商管公司招商管理部、行政人事部、商业发展部、当地商管公司或商管部门。1市场调研的内容1.1项目所在城市总体概况：城市经济发展水平，各项经济指标数据，人口总量及分布，城市未来发展规划等。1.2城市零售业发展状况各主要商圈情况，不同业态在各商圈的分布情况、业态定位及组合、规模、数量、面积比例、经营状况，各商圈的形成和发展历程，未来发展

5、规划等。1.3同类竞争对手分析基本情况，总面积，规划布局，业态面积配比，档次定位，开业时间，历史经营状况，消费环境，消费结构（客层定位），租金价格或合作条件，相关费用（物业管理费），人力资源费用、品牌情况，服务管理、停车位数量、客流量、客单价、招商优惠条件等。1.4项目周边环境调研项目所在地理位置、项目规模、周边环境，交通状况，3-5公里半径人口数量结构和特征、商业设施、服务设施、市政设施、小区数量、入住人口、居住户数、人均收入、人均消费支出、消费特性、物业状况（规划部提供包括住宅、酒店写字楼、商业的全面情况），工程进度时间等。1.5对在经营

6、的租赁物业的租金标准、租赁年限、物业费、租金递增、租金缴纳方式、前期的优惠政策等进行收集分析。2市场调研工作计划及实施17每次市场调研的时间安排为5－7天，按照不同的调研内容对人员进行分工。通过查询网上信息和当地政府相关报告，收集所需要的各项数据指标。通过调查问卷和实地考查，了解各主要商圈和竞争对手的情况，以及项目周边环境情况。1市场调研的分析结论根据各部门市场调研收集的数据进行分析，得出调研结论，形成市调报告。以此作为项目定位、商业业态规划、租金标准测算、物管费测算、招商宣传推广费预算、组织架构编制的依据。第1节定位、规划与商业业态规划1商

7、业项目的定位、规划新项目总体规划设计完毕后，集团商管公司招商管理部参与新项目总体定位和规划格局的研讨并提出建议。集团商管公司招商管理部负责确定商业项目业态规划和招商定位。2商业项目业态规划2.1在集团规划设计院对新项目制定初步商业规划后，根据市调报告及发展部提供的相关数据，集团商管公司招商管理部负责草拟新项目商业业态规划方案，以及厨房点位和上下水预留位置图。2.2新项目商业业态规划包括商业定位、业态面积占比、各业态分布、目标品牌等。2.3新项目商业业态规划形成后，由集团商管公司招商管理部提报集团商管公司论证，集团商管公司总经理(副总经理)、当

8、地商管公17司或商管部门参与论证。经讨论、调整后的规划报集团领导审批。1.1商业业态规划一经确定，当地商管公司或商管部门必须严格执行。若执行中有调改意见须提报调改方