投资房产的总成本到底有多少？

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1、投资房产的总成本到底有多少？今天我准备做个简单的数学计算，算一下购买房产的成本。　　这个计算包括一下两段，第一段是大家都比较熟悉的购房成本计算。之所以需要计算，是因为　　购房款有一部分需要贷款。计算如下；　　1。购买成本：房产总价250万，各种税费忽略不计，首付100万，贷款150万，　　25年还清，等额本金300期/月；利息按照2011年7月份的基准利息。商业贷款100万，　　公积金贷款50万。　　首付款　　1，000，000　　贷款　　1，500，000　　商业贷款　　1，000，000　　公积金贷款　　500，000　　贷款

2、利息率　　11年7月7日基准利率　　贷款年限　　25　　还款期数　　300　　总利息　　1，500，000　　月还款　　10，000　　成本（本金+利息）　　4，000，000　　（为方便起见，数据与实际计算稍有偏差，其中，实际利息为1，498，084。　　实际月还款9，993.61元。）　　这就是大家比较熟悉的一个计算，250万的房产，购买成本是400万。　　2。机会成本：机会成本是指为了得到某种东西而所要放弃另一些东西的最大价值。　　那么，购买买房产的机会成本是什么呢？　　就是你为了购买房产而放弃的另外一些东西的最大价值　　这

3、个概念说起来容易，但是要真正算清楚恐怕不容易。比如说，我买房子花了400万，　　如果这400万用在买彩票上可能能中1个亿，那么我的机会成本就是1个亿吗？　　这个思路是对了，但是这个估价有点儿离谱，谁都知道400万投到彩票里中不了1个亿　　是大概率事件。　　那么，如何计算购买房产的机会成本呢？我选取了最靠谱的一种投资方式，银行存款。　　把投资于房产的钱存在银行里，看看能收入多少利息，这个利息就是投资房产的机会成本了。　　那么我们来详细计算一下，　　我们有个原则，计算机会成本一定要保证投资者处于跟本来投资同样的地位，　　意思是，上述买

4、房子总共花了400万，我去算400万存在银行里能收多少利息　　作为机会成本就是错的。这没有保证投资者处于跟本来投资同样的地位。　　投资者本来的地位是首付100万，出去，然后每个月还款1万块，共还25年，300期。　　所以我们用利息计算机会成本应该是这样的：　　100万先存在银行里，然后每个月存1万块。这样投资者就处于同样的地位了。　　我们先来计算这100万的利息。　　（所有使用的利息计算均按照现行的年利息3。5%的一年期定期存款利息率）　　存款投资　　1年期存款　　原始资本　　1，000，000　　年利息率　　3.50%　　年限　

5、　25　　复利本息　　2，363，245　　单利本息　　1，875，000　　单利年利息　　35，000　　单利利息　　875，000　　拿出EXEL表格，我们很快得出了上边这些数据。　　大家看到了，我这里分别用复利和单利来进行计算的。　　用复利计算的25年后总利息收入是1，363，245。用单利计算的25年总利息是875，000元。　　我选取单利利息，875，000元的单利利息来计算这100万的机会成本，为什么呢？　　还是因为前边提到的，　　计算机会成本一定要保证投资者处于跟本来投资同样的地位。　　投资者本来的投资是100万作为

6、首付购买了房产。买了房子就有地方住了，　　而要算这100万的机会成本，我必须先保证投资者能住在跟购买的房产同等条件的房子里。　　那就有租金的支出。250万的房子租金多少钱呢？我按照上海的水平，　　粗略估计为每月3，000块，（这基本符合内环边缘区域的简单装修的房产租金水平）　　这每月3，000，每年36，000块的租金从哪里来呢？就从上边这100万的每年的单利利息里来，　　100万，年息3.5%，一年35，000块。我估计你每年提前1年预付房租，差1000块应该问题不大。　　这35，000块存银行里一年有1225的利息呢。　　算到

7、这里，这100万就这么着了，1年期存在银行里，每年年底收到利息35，000块交给房东。　　25年后手里还是拿着100万。　　那另一部分的机会成本，也就是购买房子，每个月1万块的月供的机会成本呢？　　很容易计算，每个月拿1万块存到银行里存1年期的，25年如一日这么存下去。到25年后，　　看看手上有多少钱，就行了。　　比如第一期，1万块，存到银行里，25年后变成多少了？这里我们可是用复利计算了，　　因为投资者已经处于完全同样的地位了。　　一期存款　　10，000　　年利息率　　3.50%　　年限　　25　　复利本息　　23，632　　

8、这就是第一期1万块，也就是买房子的时候第一个月还按揭的那1万块，　　如果存在银行里利滚利25年，到最后你手里拿着23，632块钱。　　那么第二期呢，第二个月你还按揭的那1万块，到最后（差1个月25年）变成多少呢？　　我用了按比率分配的假设。也就是说