tod案例研究

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1、案例研究5Part——全球视野，找寻开发模式TOD模式概念以公共交通为导向的新城开发模式，以围绕地铁、轻轨等城市公共交通展开，以公共交通场站为中心，建立400-800米为半径的城市中心的公共化配置土地资源和公共资源的开发模式。主要特征高效：土地使用效率、服务设施使用效率、城市运作效率；活力：24小时活力都市、公共交通使用频繁；可持续：土地资源集约化、服务设施集约化、减少机动车带来的环境压力、城市良性发展。【模式概述】以公共交通为导向进行城市综合开发，利用交通最大化土地、物业价值，对新城发展带动效果明显国际案例之城市轨道交通枢纽驱动的站城一体化活力新城日本·涩谷未来之光Shibu

2、yaHikarie涩谷未来之光【项目概况】涩谷首个城市更新项目，集商业、办公和公共配套于一体的TOD综合体，被誉为年轻人之街，是日本国内外各种流行元素的发祥地底层：商业中层：创意空间、剧院高层：办公空间地下：地铁站地理位置东京副中心涩谷站区域开发商东急电铁、东京地下铁、东宝不动产等共同开发项目指标区域首个城市更新项目，总建筑面积约70万㎡，首期未来之光14.7万㎡地铁线路6条地铁线路开发策略项目分三期开发，一期未来之光2009年6月开工，2012年4月竣工，二期二丁目预计2020年建成，三期预计2027年建成物业形态商业、文化设施、办公物业分布B3-5F商业、6-7F餐厅、咖啡

3、厅，8F公共空间、9F展厅、11F空中大堂、13-16F剧院、17-34F办公空间项目定位24小时不眠之街”拥有的“年轻人之街”之美称，是日本国内外各种流行的发祥地。涩谷未来之光【开发背景】由于当时地铁线路建造时期不一，部分线路换乘不便，且占据相当规模的城市用地，对项目进行站城一体化以期提升现有空间利用价值201220272009开发前开发后涩谷未来之光【片区功能设置】涩谷站周边片区开发由5个项目组成，涵盖商业、商务、文化、产业、居住、教育6大功能，皆围绕地铁站点分布涩谷未来之光商业、商务、文化中心147000㎡（首期）涩谷站南街区大厦产业中心114600㎡居住、教育中心道玄坂

4、街区大厦商务、商业中心59000㎡12345目前涩谷站周边开发共有五个项目构成，涵盖商业、商务、文化、产业、居住、教育6大功能；五大片区围绕地铁站点分布，皆可享受交通便利性。涩谷MarkCity写字楼、酒店、地下商业139520㎡【开发策略】项目以TOD、PPP混合滚动开发，通过优化交通及建设文化设施，获取容积率奖励，在解决涩谷复杂的交通体系下打造区域商业文化中心开发模式：项目通过TOD模式提升车站交通功能优化，并通过PPP在urbancore集中设置文化设施，作为奖励，政府将项目容积率从8.15提升到13.7；规划设计：涩谷是谷地，项目因地制宜，建立立体的空间步行系统。将人流

5、水平转移的同时，实现垂直移动，拉动项目人流。日本政府开发商铁路建设铁路运营房地产开发一期：未来之光二期：二丁目公建文化配套许可开发容积率奖励滚动开发涩谷未来之光【交通整合】作为TOD模式的重要支撑，对现有交通重新整合，实现车站枢纽跟周边地区集约和互动，提升轨道交通利用率，同时对集约空间二次开发涩谷未来之光涉谷原本有六个不同线路汇聚的车站里，围绕这个区域，把另外两个早期建设的车站进行移位，实现有效的换乘，很好地节约了用地。车站地形断面图及步行体系图【规划理念】引入城市公共空间，电梯和垂直交通取代街道，由单一的交通、商业功能转型为国际创意性办公、娱乐、观光、等综合性中心城区涩谷未来

6、之光17F屋顶绿化11F空中大堂13F屋顶绿化7F屋顶绿化注：整个建筑地上商业为7层，地下商业为两层，8层为创意空间，9层是多功能展览空间，11层是空中大堂，13-16层是剧场，17-34层是办公由于复杂的城市需求和有限的城市空间，涩谷之光选择了竖向复合叠加城市功能的模式，形成了竖向的城市商业配套综合体。【业态定位】主力客群定位更新为30岁左右，创意、IT人群，引入百老汇和多功能的生活空间，丰富区域业态和消费结构，增加目的性消费涩谷未来之光涩谷一直是学生聚集区，为吸引新的年龄层人流过来，项目中的办公专门为创意、IT等企业打造，引入30-40岁年龄群喜爱的百老汇剧院和多功能的活动

7、空间，日常上下班外的目的性消费增加，逐渐丰富整个涩谷的业态和消费结构；创意超市创意空间百老汇剧场艺术餐厅个人办公空间【褶皱空间】外立面折边设计，并通过绿化、分节的内外衔接，形成柔软的脚边建筑，体现人性化尺度，打造区域内标志性建筑物涩谷未来之光绿化外墙褶皱立面绿化外墙设计要点：迎合周围环境的脉络，改变其裙房部分的形态，创造出与街道一体化连续的建筑【空中建筑】通过分散设置公共开放空间，并在4F、10F屋顶设置独栋、亭阁等建筑，创造出瞩目点，营造多首层、高价值的垂直空间涩谷未来之光①公共开放空间分