商业专题研究报告

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1、北京西苑项目商业部分专题研究谨呈:北京龙湖置业有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。结构思路导图SWOT分析定位细化目标设定价值体系营销部署资金回收我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户的目标为导向客户关于商业的目标项目整体实现开发利润最大化，商业可持有商业限制性条件通过项目开发，提升龙湖品牌在北京地区的影响力地铁站厅占用了地块东北角约6000平方米，并与商业联接地下建筑面积达到地上的两倍，在定位时要重点考虑如何

2、提升地下商业空间的价值。为了尽可能为别墅布局预留空间，商业占地面积较小我们的目标项目整体实现开发利润最大化项目如何成为可持续发展物业实现目标的关键点项目商业定位（业态）助于彰显项目形象，实现目标利益？公寓与商业形象定位的关系如何处理？如何提升二层商业空间的价值？根据项目开发顶级别墅区的定位方向，通过整体思考来确定商业定位中需要解决的核心问题住宅与商业形象定位的关系如何处理？商业物业市场发展空间？选择何种商业业态有助于彰显本项目的高端商业形象、实现目标收益？针对项目目标和市场现状对项目的思考：商业与别墅做到形象统一或完全隔离、互不影响；商业不会对别墅的价值体系产生负面影响；充分

3、利用地铁人群及旅游人群带来的商业价值；保证商业自身较高的出租盈利能力。项目商业定位需要解决的核心问题：商业定位的结构思路导图商业发展方向商业部分发展战略项目界定案例研究商业细化定位物业发展建议通过对商业宏观关联数据、区域市场现状及规划、敏感影响因素的分析，对项目属性及研究方向做出初步界定800-1500US$1500-4000US$4000-8000US$8000-20000US$传统商业发展综合业种的业态综合性商业形式转型商业形式消费者价格敏感多选择，自由购物空间多种需求个性消费——欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDP达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩

4、短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。通过城市经济发展与商业形式发展的关系界定模型来看，北京商业快速多元发展人均GDP城市化率25%45%70%85%95%商业处于与农业经济相匹配的原始状态人均GDP位于1500美金以下；城市化水平在25%以下人均GDP位于1500~2000美金；城市化水平在45%以下商业形态出现第一次升级，取代了农业时代的地摊、集贸市场，商品为城市生活提供基本保障人均GDP位于2000~4500美金；城市化水平在45%以上70%以下商业形态出现飞跃，多样化、规模化的现代商业出现，如超市、专卖店、精品店等人均GDP位于4500~8000美金；城市化水

5、平在70%以上90%以下超越商业范畴的广义商业形态出现，SHOPPINGMALL、大型购物中心、旅游商业地产、物流等综合型商业形态出现人均GDP位于8000~20000美金；城市化水平在90%以上广义性商业的升华转型，主题性的购物公园等极具个性消费的场所出现+800-1500US$1500-4000US$4000-8000US$8000-20000US$传统商业发展综合业种的业态综合性商业形式转型商业形式消费者价格敏感多选择，自由购物空间多种需求个性消费——欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDP达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物

6、的业态将迅速发展。25%45%70%85%95%外因：国家政策扶持首都快速发展、都市国际化内因：外资涌进注入，本地企业蓬勃发展，国际性及全国范围中高端人才聚集，商业需求急剧上涨KPI2001—2002—2003—2004—20053000—3470—4075—4970—545769.5—70.1—72.3—79.5—83.6专业卖场、大型购物广场、MALL及个性化商业形态快速发展城市化率人均GDP北京人均GDP城市化率+——欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDP达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。通过城市经济发展

7、与商业形式发展的关系界定模型来看，龙江商业快速多元发展人均GDP城市化率人均GDP位于8000~20000美金；城市化水平在90%以上北京西部区域聚集大量别墅豪宅，但高端商业配套供给不足，缺乏聚集性、规模化北京西部地区由于自然环境优美，吸引大量高收入群入住，形成了著名的西山别墅区；据统计，整个西山豪宅区已经聚集了30多万具有高端消费能力的人群，而他们的年消费能力达到30亿元以上。目前区域内的高端商业配套供给不足。现有商业配套普遍集中于社区会所内，由于过度分散，缺乏规模效应及产业链特征，导致这些有限的高端