绿维创景：度假交换系统模式探索

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1、度假交换系统模式探索旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商北京绿维创景规划设计院NewDimensionPlanning&DesignInstituteLtd.官方网站：旅游运营网http://www.lwcj.com版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。度假交换系统模式探索北京绿维创景规划设计院在度假时代来临的背景下，核心需求之一是酒店及公寓型酒店。但现在的度假地产基本是销售型住宅地产，业主居住时间较短，一般在1-2个月内，甚至是几天

2、、十几天，房屋大部分时间处于空置状态，但每年还要缴纳物业管理费，这无疑是对资源的一种浪费，对投资收益的一种侵蚀，也不利于房产的保护及维护。另外，如果年复一年都在自己购买的旅游地产所在地度假，会让人觉得单一乏味，人们期望到更多的地方去度假。要想解决以上问题，让不动产真正的动起来，必须实现度假地产的交换。因为，第一，交换能将房产空置的时间利用起来，使购房者除能获得房地产的升值效益外，还能拥有一定时间段免费的入住权，并获得经营性收入，拓宽了业主的收益渠道，优化了旅游地产的投资价值；第二，交换为业主提供了更多的空间选择，可以在其他度假地区实现

3、同等价值的房产交换；第三，业主在居住期间能够享受很好的物业服务，不居住的时候也能保证房屋得到很好的维护。未来，随着拥有度假物业群体的扩大，度假交换市场的发展前景良好。一、可参与度假交换系统的物业对象度假交换系统指的是一个可以为会员提供交换服务的平台或系统。注册成为本系统的会员后，可以将自己拥有的度假地产的使用权进行发布，并与其他会员进行交换。发展伊始，参与交换的对象主要是酒店，后来逐渐扩展到休闲居住地产、度假居住地产等第二、三居所。度假居住地产（第三居所）休闲居住地产（第二居所）产权式酒店地理位置一般在距离中心城区2一般远离大城市，位

4、于环境良好的度假胜地，小时以内的环城游憩带位于旅游城市中心城区、商务区或度假区、景区内置业用途适合度假、养生养老、防寒避暑性居住，每年在此消费一定时间适合周末或假期居住，是一种郊区休闲居所通过返租或委托管理公司，获取经营收益及物业增值主要产品形式滨海度假地产、防寒避暑地产、运动度假地产、康疗养生地产等郊区别墅排屋、花园洋房等社区群落或者城郊景观别墅、为城市新生代白领阶层开辟的大型综合居住社区、为离退休老人设计的养老型公寓等产权客房、产权公寓、产权别墅、产权四合院、产权独栋会所等一、时权交换与产权交换交换系统起源于分时度假，购买分时度假

5、产品的客户，可将自己购买的时段通过交换系统，换取系统内相同等级，但位于其它地区的度假房产的另一时段。对于分时度假来说，客户购买的仅是物业未来若干时间的使用权，由于没有任何实物保障，而且我国的法律体系、诚信体系还比较缺失，消费者的消费观念或习惯与西方也不大相同，同时，我国通货膨胀速度过快，2-3年后，运营商根本无法正常经营，因此分时度假及其交换系统在我国并没有形成很好的发展局面。而分权度假将每间客房的产权，划分为若干份，出售给投资者，投资者拥有产权证，且可将自己部分的物业委托酒店管理公司统一出租经营，获取经营利润，同时还享有一定时限的免

6、费入住权，并将这份入住权与交换系统内的其他物业进行交换入住。产权度假以物业产权为背书，不仅能够抵抗通货膨胀，还能使业主多样化使用，提高了物业的性价比。可见，分权度假及在此基础上形成的交换，更加切合我国的发展实际，也将是未来旅游地产发展的一种重要模式。一、交换如何进行实现交换的第一步是将旅游地产转化为标准化的酒店式经营地产，实现产权与时权的分离，即业主通过托管、出租等方式，将自己的物业交给第三方机构来管理，只有这样才能形成交换的基础；在转化为酒店式经营地产的同时，形成时权回报结构，比如一定时间的免费入住、经营收益分成、租赁收益分成等；最

7、后参与全国乃至全时间的度假居住交换，即将自己拥有的某一处地产的时权的一部分，与另一处的地产的时权进行交换，这对于运营方来说，可以提升经营收益，对于业主来说，可以一处置业、多处度假。四、交换系统的运行模式探索目前，市场上主要有两种交换系统形式：一种是第三方的交换服务平台，也可称为“交换俱乐部模式”。此机构旗下拥有多家酒店、度假村、别墅、公寓等，会员可以在这些地产中实现等值交换，比如易度网、旅游财富网等；另一种是地产开发商自行建立交换系统，会员可以在这一品牌下的不同地方的地产进行交换，交换选择相对来说较少，比如红树林酒店。这些交换系统从不

8、同的角度分析，会有不同的运行模式。比如从业务角度划分有单交换模式、混合交换模式、一站式交换模式；从交换方式来看，有点数制交换、积分制交换、期权制交换等。以下我们将结合案例，对我国现有的几种运行较好的模式进行分析：（一）“