上海环球港、大悦城、k11、环贸iapm市调报告

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1、上海新兴主流商业模式学习调研体验式购物、情景式商业：环球港、大悦城、K11、环贸IAPM消费转型下的购物中心新变化：体验式购物和情景式商业成为主流近几年购物中心的开发一片火热，同质化现象早已司空见惯，同时电商的异军突起让传统的购物中心有点措手不及。对于当前大多数人而言，消费行为已经不再是单纯的购物，而是出现了多元化、个性化的消费诉求和网络化的消费行为，因此购物中心亟待转型升级。未来，购物中心一定是一种生活方式，是人们一种消费形态，承载着经济性、社会性、文化性和精神性，消费者到购物中心，终极目的是体验……因此，购物中心应致力于创造独特的消

2、费者体验，着力于更多娱乐性和社交化的增值服务，创造新鲜有趣的主题和热点，重新构造与消费者的关系和“逛街”的快乐，以更好的与消费者进行情感沟通和关系营销。一、月星环球港—32万㎡情景商业1、项目概况物业名称月星·环球港位置上海中山北路3300号体量占地：6.6万方，总建面：48万方建筑总高248米停车位2200建设投资全球中心城区最大的商业中心城市综合体，集凯悦、5A甲级写字楼、奢华酒店公寓于一身，是跨行业、全方位的国际巨型ShoppingMall，包含了32万㎡情景商业的48万㎡的城市综合体。楼层地下二层至地上五层开业时间2013年7月

3、规模商场面积32万平米，办公楼面积8万平米，酒店面积4万平米，公寓面积4万平米亮点拥有32万平米超大体量情景商业和3万平米的屋顶花园，五楼作为上海目前最大的屋顶花园广场，除设有供车直达的停车场外，更有汽车露天影院。据说一到周末，半个上海的人都在那里。特色定位欧式情景商业项目定位：月星环球港是普陀区地标性项目，以情景式商业为核心，围绕“商、旅、文”三大中心功能打造了全球中心城区最大的商业综合体。月星环球港效果图商业环球港旅游环球港文化环球港作为上海规模最大的购物中心，拥有上海最大的屋顶花园和最多的停车位；创造了欧陆奢华的建筑意象和中产高档

4、的购物氛围，满足消费者休闲购物一站式消费需求；新古典的环球港与外滩建筑风格类似，而环球港规模庞大，业态丰富，可以满足一定程度上的旅游需求；以建筑文化为载体，以商业文化为血脉，以公共艺术为桥梁，环球港将文化与商业完美结合。月星环球港商业功能定位：2、项目定位商业驱动型：商业占比高：月星环球港以商业为绝对驱动力，以风格独特的购物中心带动整个项目；后期运营及资金要求高：项目为打造上海地标性建筑，不惜大量持有物业保证后期运营管理，对于开发商月星集团，这样的开发模式对开发商融资能力提出了较高的要求。3、综合体功能结构融合商旅文，以商业、高级办公、

5、五星级酒店为引擎，辅之以甲级办公、展览、娱乐、餐饮、休闲与健身等配套功能，打造城市时尚文化生活地标。业态建筑面积（m2）购物中心320000商务办公80000五星级酒店40000酒店式公寓40000功能特点：总部办公：层高4.2米，单元式幕墙、LOW-E玻璃、中央空调，创造舒适环境；甲级办公：无柱式平面设计，空间利用率高；五星酒店：250间酒店客房、宴会厅、酒吧、SPA、凯悦餐厅一应俱全；顶级公馆：为高端人士量身定制奢华的居住环境，并提供全方位的星级服务。五星级酒店5F-20F顶级公馆21F-30f总部办公32F-40F凯悦中餐厅41F

6、-46F超大型商业B2-4F地下停车B3酒店式公寓32F-40F专属会所41F-46F甲级办公5F-30F月星环球港整体规划剖面示意建筑风格：项目外立面摆脱传统商业现代简约风格束缚，大胆采用欧式宫廷建筑风格，将现代设计元素融入了欧式建筑风格中，特色的中庭造型，将整体项目进行分割，错落有致、层次分明；欧式内装从局部到整体，经过精雕细琢，通道扶手上种植景观植物，凸显开发商浪漫情怀；特有的“欧式穹顶”与“廊道设计”相结合，宏伟宽阔，采光充分兼容华贵典雅与时尚现代，呈现出新古典主义现代风格。建筑风格优势：独一无二的欧式风格契合项目商旅文定位，构

7、造文化与商业的对比；穹顶增加自然采光，提升购物体验，节能环保；精致的内饰装修增强了购物体验，减轻购物疲劳感。4、项目整体风格外立面用欧式风格代替国内大部分项目采用的现代简约风格，内部以欧式风格装修，用不同颜色进行分区，风格在国内综合体中独一无二。中庭内部通道外立面5、功能业态分区乐购超市零售乐购超市餐饮零售楼面业态代表品牌B1购物•H&M、Belle、Veromoda、UNIQLO等•化妆品香水柜台-佰草集、蕾舒翠等餐饮COSTA、避风塘、必胜客B2购物•NikeKids、GAP、Hotwind等•化妆品柜台-Missha餐饮爱茜茜里、

8、鲜芋仙、小杨生煎、巴黎贝甜B1、B2层包括主力店乐购超市，能够组织地铁导入人流动线，使目标客户穿过大片零售餐饮业态达到乐购超市，以主力店带动周边次主力店发展；零售业态以流行时尚品牌为主，目标客群为地铁导入的