20180901深圳工改工最新政策研究

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1、工改工最新政策研究2016年9月目录一般性旧改工作流程1与普通房地产开发流程不同，旧改项目的开发链延长至土地开发环节，业主承担土地一级运营的工作。区域经济/房地产项目价值链市政基础设施建设七通一平运营管理营销销售营销销售施工管理项目融资项目设计项目规划定位开发招商土地出让土地融资土地开发项目开发管理运营拆迁安置向土地所有人收购土地拆迁和安置把土地出售/转让给房地产开发商或驻商商业模式房地产开发商代理商/中介机构运营管理商进行宣传及谈判等工作以吸引开发商/驻商来进行土地开发在所购土地上规划并建造房地产等项目把所建房地产等项目出售/出租给驻商进行宣传及谈判等工

2、作以吸引驻商来购买/租用已开发的房产等项目负责日常的运营、维修及其它管理土地一级运营帮助开发商/驻商规划总体及单一项目的建设在土地一级运营实施过程主要包括三个阶段前期准备拆迁实施开发实施规划研究编制实施方案组建机构项目招商现状核查制定拆赔方案拟定优惠政策规划报批计划申报物业核查公告物业登记、确权业主访谈确定拆赔方案拆迁动员拆迁谈判签定拆补协议土地供应申请制定开发方案编制详细规划拆迁手续办理发布拆迁信息房屋拆除办理前期手续开发建设风险控制可前置，开发主体的合法性确立规划研究组建机构现状核查制定拆赔方案拟定优惠政策规划报批计划申报规划局区旧改办拆迁办公室市政府

3、市政府主管部门审批审批项目招商编制实施方案前期准备工作流程:物业核查公告物业登记权属确认业主访谈确定拆赔方案土地供应申请拆迁动员拆迁谈判拆迁办公室区旧改办开发商区旧改办业主审批签订拆补协议谈判小组市国土局股份公司拆迁实施阶段工作流程:制定开发方案编制详细规划房屋拆除办理前期手续开发建设拆迁手续办理风险控制区旧改办规划部门开发商拆迁公司拆迁公司发布拆迁信息区政府开发实施阶段工作流程:确定申报主体城市更新项目前期管理工作项目建设实施项目经营运作拟定城市更新单元申报城市更新单元计划确权登记申报城市更新单元规划改造主体核准拆迁许可申办投资项目申办（报批报建）产业发

4、展计划委托专业机构编制更新单元产业规划编制申报委托专业机构编制投资建设项目策划委托专业机构编制城市更新类（工改工项目）针对性流程:工作阶段工作内容审批部门办文时间计划报批阶段城市更新单元规划制定计划申报区更新办→区规划国土管理局→市规划国土委360工改工产业升级规划书编制20工改工产业升级报街道审批街道（15）→区政府（20）→经促局（20）→经信局（20）15工改工产业升级报经促局审批60规划报批阶段土地建筑信息核查、历史用地核查市规划国土委50编制更新单元规划概念设计规划设计公司30编制更新单元规划规划设计公司15报区规划国土管理局审批规土委区管理局（

5、30）→收集更新办意见（8）38报市规划国土委审批市规土委50局技术会区管理局审议规土委龙区管理局30报市建环委市建环卫30主体确认阶段申请材料初审区更新办10实施主体公示7签订监管协议10核发确认文件5城市更新类工改工项目从计划报批到主体确认约需2年半的时间工作阶段工作内容审批部门办文时间规划用地手续办理测绘编制征地方案、土地征转手续办理街道办（10）→规土委区管理局（20）→土地储备中心（20）50办理房屋完成拆迁证明街道办10项目水保方案报批市水务局40注销原土地/物业权属登记产权登记中心30测绘编制征地方案、土地征转手续办理街道办（10）→规土委

6、区管理局（20）→土地储备中心（20）50用地方案图审查规土委区管理局20社会风险评估报告街道办20项目用地报审规土委20更新项目实施方案区更新办5签署创新型产业用房监管协议区科创局20项目建设用地规划许可证规土委区管理局20地价测算、用地预审合同、签订土地出让合同规土委区管理局20签订保障房监管协议规土委区管理局20规划用地手续办理约需半年时间工作阶段工作内容审批部门办文时间规划设计及报建手续阶段施工图设计90办理付清地价款证明规土委区管理局10项目工程设计方案设计招标备案规土委区管理局20项目建筑物命名规土委区管理局，与项目人防报批同步20基坑/土方施

7、工许可办理区住建局10社会项目投资核准市发改委20项目工程设计意见书办理规土委区管理局20项目人防方案报批市人防办20环保方案专家评审市人居委审查中心30交评审查市交委40项目人防扩初市人防办20项目排水方案审查区水务局20项目城市排水许可区水务局20项目总包施工招标120项目专业性强的项目招标-环保方案审批水源办20环保方案初审意见水源办10项目施工图面积测算市地籍测绘大队44项目施工图审查审图公司45环保方案审批--获得项目工程规划许可证市人居委10施工监理合同备案区住建局，与施工图报建同步5项目施工设计及报建手续办理保守估计约需半年时间桩基础施工许可

8、区住建局10节能施工图审批区住建局20制作雷电风险评估市气象局20