东莞面积计算细则讲解20140911

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1、东莞市建设项目规划指标计算细则解析2014年9月一、撰写背景：项目审批制度改革，宽进严管，将项目方案阶段对各项技术经济指标数据的核对后置，放在项目建成后进行测量核实，以减少项目审批的数据审核时间，提高审批效率。我局现有的对项目技术经济指标的数据核算，存在部分有争议、部分标准不一致的情况，借此机会统一标准，细化规定，使得审批更公平、更方便、更符合实际操作。二、主要框架和内容组成：（一）建筑面积计算（二）容积率计算（三）其他指标计算以GB《建筑工程建筑面积计算规范》为基础，结合工作实际，将规范中缺乏细化标准、工作中遇到争议和问题

2、较多的条款提取出来，形成计算细则。参考深圳市的《房屋建筑面积测绘技术规范》，取部分现在工作中争议不大，但公认值得借鉴的条文。《东莞市城市规划管理技术规定》中与面积计算相关的规定，细化完善。二、主要框架和内容组成：（一）建筑面积计算（二）容积率计算（三）其他指标计算《东莞市城市规划管理技术规定》中与计容面积计算相关的规定，细化完善。参考其他城市的相关规定。包括建筑密度、绿地率、停车位、建筑高度等的计算规则《东莞市城市规划管理技术规定》中的规定，细化完善。三、形式与格式以“规范”的形式出台本细则，条文以1.1.1.1的规范格式编写

3、，包括以下九个部分。1总则2术语3层高计算4建筑面积计算5容积率计算6建筑密度计算7绿地率计算8停车位计算9建筑高度计算1总则四、细则的具体内容1.1为提高东莞市城市规划建设水平，提升建筑品质，规范建设项目的规划管理技术经济指标的计算，统一计算方法，根据有关法律、法规和技术规范，结合东莞市的实际情况，制定本细则。1.2本细则适用于东莞市行政区域内新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程规划管理技术经济指标的计算，各项指标均为规划指标，与消防等无关。1.3本细则未涉及到的内容，应按照国家、广东省和东莞市现行的有关法律、法规及其他相关

4、规范、规定和标准执行。1.4《建设用地规划许可证》中有特殊要求的，按其要求执行。1.5突破本细则的建设项目，当确有需要时，应在方案报审阶段提出申请，并由规划主管部门组织专家论证。1.6本细则由东莞市城乡规划局负责解释。本细则由颁布之日起实施。2术语四、细则的具体内容2.12复式住宅位于多层或以上的居住建筑中，套内空间跨越两个或以上楼层并为同一户使用，且设有套内楼梯的住宅。2.13低层联排住宅建筑层数为一层至三层，相邻各户在首层及以上的部分由主要房间（如客厅、餐厅、卧室和厨房）相连且共墙长度不小于3.0m，每户均设有独立出入口的

5、住宅。3结构层高计算四、细则的具体内容3.1.2坡屋顶建筑顶层的建筑空间，其结构层高为该层楼（地）面结构层上表面至坡顶的结构层与外墙外皮延长线的交点的垂直距离。（图3.2）3.1.3坡屋顶内部空间的结构净高，为坡顶的结构面层与外墙外皮延长线的交点至坡屋顶结构层下表面最高点的垂直距离。（图3.2）3结构层高计算四、细则的具体内容建筑空间的面积计算避难层、设备层、结构转换层、架空公共空间建筑物挖空区域阳台、封闭阳台、露台室外楼梯、台阶、车道走廊连廊、架空走廊、门廊、雨篷花池、空调板、结构挑板凸窗功能井幕墙坡屋顶屋面上的建筑空间地下

6、室、半地下室装饰性壁柱4建筑面积计算——按建筑部位分类编写，利于查阅。四、细则的具体内容1.建筑空间的面积计算——不同类型不同层高的建筑面积计算细则分类面积计算基准层高超出部分计算方法居住4.0米按每增加2.20m即增加1层计算，增加不足2.2m的部分按增加1层计算，以此类推。商业1至6层6.0m按每增加2.20m即增加1层计算，增加不足2.2m的部分，以2.2m为基数计算增加的层数。即：增加层数=增加高度/2.2m（经讨论此条改为同上，目的是严格限制层高，避免出现超过层高限值的情况）7层及以上4.5m其他首层6.0m2层及以

7、上4.5m大空间（250-500㎡）6.0m大空间（大于500㎡）10.0m1.建筑空间的面积计算4.1.3居住建筑首层设置架空公共空间时，架空公共空间的基准层高为6.0m。当居住建筑首层同时设置了架空公共空间和公共配套用房时，公共配套用房的结构层高可与架空公共空间相同。超出部分的计算方法与居住建筑相同。4.1.4影院、剧场、体育馆、展览馆等公共建筑，建筑的门厅、大堂、通高的中庭等公共部分，按其功能设计的实际层数计算建筑面积。4.1.5工业、仓储、科研建筑因工艺或设备安装需要提高层高的，在提供生产工艺的详细合理说明的前提下，允

8、许按设计层高计算面积。4.1.6坡屋顶内部的空间，无论是否加以利用，其结构净高限值以及超出部分的建筑层数计算方法应符合表4-1的要求。当设计不加以利用时，其功能视为与其下方建筑空间的功能一致。1.建筑空间的面积计算2.避难层、设备层、结构转换层、架空公共空间的面积计算——特殊