《理论热点面对面2013》(电子版)

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1、保障房为何拉不下商品房价格现行土地制度是推动土地价格上涨，进而拉升房地产价格的重要诱因。保障房只能解决最基本的问题，在解决中低收入人群住房方面起到托底的作用，而不太可能完成抑制房价这样艰巨的任务国家统计局数据显示，今年1至6月，全国商品房销售面积和住宅投资增速分别达28.7%和20.8%。6月份，70个大中城市住宅销售价格与5月相比上涨的有63个。这些关键性的指标说明，现阶段我国房地产市场仍持续火爆。4月，住房城乡建设部公布2013年保障房建设管理时间表，较之去年提出的保障性住房建设目标，更实更细。如此局面下有人质疑：为何近两年的保障房建设没能有效抑制商品房价格上涨？笔者认为，保障房与商品

2、房之间复杂的相互关系，尚未被客观全面地分析。首先，现行土地制度是推动土地价格上涨，进而拉升房地产价格的重要诱因。多年来，我国施行城乡分治的土地管理制度。大致上，城市土地用于基本建设，农村土地用于农业生产。基于维护户籍管理和保证农业生产等原因，两种土地之间没有正式转换关系。这使得城市用地随着城市规模扩大，越来越稀缺，土地价格也随之抬高。现实中，各地保障性住房大多建设在城镇土地上，虽说这一做法确保了保障性住房的公共设施配套，却加剧了城市用地稀缺。换言之，在城市土地作为稀缺资源的客观情况下，保障房与商品房用地存在争夺关系。其次，低价低租的保障性住房可能进一步推高商品房价格，而不是降低。长期以来，

3、我们习惯于通过增加市场供给的方式来稳定价格。就像粮食涨价，补贴种粮户，增加播种面积，提高粮食产量，遏制价格上涨。但住房问题的特殊性就在于，土地管理不变，只调整住房政策往往不够。加之各地方政府都有意无意地将土地出让收入作为本级财政收入重要来源。大量的基础设施建设，市政供暖、供气和供水，都依靠财政资金作为支撑。为保证公共事业开支，低价供应的保障房用地，需要剩余的城市土地承担起相应差价，以维持地方财力的可持续。如此一来，土地成本再次被拉升，也更难以控制商品房价格上涨。再次，有人认为让富人多掏钱购买商品房，是补贴保障房建设的一个途径。但事实可能并非如此。从收入分配统计数据看，大多数购买商品房的人群

4、，可能就是前脚刚刚走出保障房的人。这些家庭或许仅仅是为了改善拥挤的居住条件，倾其所有增加一些居住面积，但却被迫承担了超额房价。因此，调整现行土地制度，或许才是根本的出路，也符合我国城镇化建设的战略部署。房地产市场持续火爆，除了土地价格的原因，还有货币流量、信贷规模和财政体制的多方因素。保障房只能解决最基本的问题，而不太可能完成抑制房价这样艰巨的任务。比如，市场上的大量货币，必然要有出处。股票市场和债券市场比较低迷的情况下，房地产成为主要的集中地。钱来得多，商品的价格自然就高。再比如，银行贷款，追求利息收益并无过错。住房贷款就是一个相对高收益的领域。信贷推动房价，也是多年来一直存在的事实。还

5、比如，地方政府没有稳定的收入来源，却承担比较繁重的公共支出责任，推高地价获得更多的收入，也是不得已而为之。可以说，保障房建设只是一项住房政策部署，只能在解决中低收入人群住房方面，起到托底的作用。变行政主导为市场引导——访国务院发展研究中心金融所所长张承惠　　究竟小微企业融资问题该从哪些方面着手解决？银行在其中扮演什么角色？国务院发展研究中心金融所所长张承惠接受了记者的专访。　　记者：央行放开贷款利率管制后，有人认为这一变化并没有对解决小微企业融资问题产生立竿见影的作用。您怎么看？　　张承惠：贷款利率管制放开不可能对小微企业产生立竿见影的效果。现在银行和企业之间，尤其是银行和小微企业之间，银

6、行的谈判地位要强得多。贷款利率下限放开，最有可能得到好处的还是大企业。因为对银行来说，他们更是需要保证和追求的客户，其地位比小微企业有利得多。　　但从长期来看，利率市场化会对小微企业产生积极的影响。利率市场化不是一个孤立的改革措施，还需要其他金融改革措施的配合，如放开金融市场准入、建立健全市场退出机制、强化对银行等金融机构的监督，等等。在这个过程中，伴随着金融市场机制的健全，会促进银行间的有效竞争。金融市场的“供给”会增加，金融服务的改善会加强，小微企业的资金可得性将提高，资金价格也会回落。　　在一个充分、有效的市场竞争环境中，金融机构自然根据自身的优势和特点进行经营定位，从而形成专业化分

7、工，使不同层面的资金需求得到满足：大银行以大企业为主要客户，中小银行不再与大银行争夺大客户、大项目，将经营重心下沉至中小企业。当然，也会有一部分银行转向重点为小微企业服务，以较高的风险管理能力来获得较高的贷款收益。　　记者：在拓展小微企业融资渠道方面还面临一些问题，如中小企业集合票据等发行量还很小。您觉得小微企业拓宽直接融资渠道需要从哪些方面着手？　　张承惠：从当前的实践结果来看，集合债券、集合票据等所谓金融创新的效果并