沧州市房地产市场调研报告(定).doc

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1、沧州市房地产市场调研报告30目录第一部分宏观市场分析一、沧州概况（一）行政区划（二）人口组成（三）交通优势（四）经济发展（五）城市规划（六）旧城改造二、宏观市场分析结论第二部分沧州房地产市场现状分析一、沧州市场在售楼盘分析30（一）住宅项目分析（二）商业项目分析二、沧州供应土地市调分析（一）净地供应市调（二）拆迁地块市调（三）沧州市土地市场概述（四）沧州市房地产市场总结分析第三部分项目基础性条件分析一、地块基本资料二、地块SWOT分析第四部分沧州市房地产市场调研综述30引言本次调研受贵方所托，本着真实、科学、有效、全面的原则，对

2、沧州市房地产市场进行初步探索，意在掌握房地产市场一手资料和数据，了解市场整体发展动向，从而为项目的开发、运作提供可参考性依据。本次调研内容包括楼盘摸底、职能部门调研、受众访谈等三方面，力争做到针对性强、实用性高，符合市场规律和项目开发特点。通过对本次调研资料的严格整理、认真分析，我们对沧州市场有了更深一步的认识，并且我们以专业地产研究经验，建立起对市场的准确评估和判断，希望能为项目的立项打好基础，也能为贵方拿地取得指导性意义。30第一部分宏观市场分析一、沧州概况沧州始建于公元517年的北魏熙平二年，因濒临沧海而得名。沧州地处河北

3、省东南，东临渤海，北靠京津，与山东半岛及辽东半岛隔海相望，总面积1.3万平方千米。距北京240公里，距天津120公里，距石家庄221公里。沧州地处环渤海中心地带，是河北省确定的“两环”(环京津、环渤海)开放一线地区，也是京津通往东部沿海地区的交通要冲。（一）行政区划沧州市设新华区、运河区2个区，辖泊头市、任丘市、黄骅市、河间市4个市，沧县、青县、东光县、海兴县、盐山县、肃宁县、南皮县、吴桥县、献县和孟村回族自治县10个县。沧州渤海新区[辖区包括黄骅港开发区、沧州临港经济技术开发区（原中捷友谊农场）、沧州市南大港管理区（原南大港农

4、场）]，于2007年7月成立。30（二）人口组成目前，沧州市共有乡镇167个，其中镇73个，街道办事处20个。市区常住人口60万人，全市总人口约680万人。其中少数民族有45个，回族占少数民族人口的91%。（三）交通优势地理位置优越，交通比较发达。铁路有京沪线、京九线；公路纵横交织，有104、106、205、307国道。京沪、京九、朔黄铁路，京沪、石黄高速公路、京大路、京福路、等多条国道纵横全市；跨世纪的重点项目黄骅大港一期工程2个5万吨煤炭泊位和1个3.5万吨煤炭泊位已投入试运营，年吞吐能力可达3000万吨，远期吞吐能力为煤炭

5、1亿吨、杂货5000万吨。（四）经济发展06国民经济保持平稳较快发展。全年完成地区生产总值1281.67亿元，比上年增长15.2%。全部财政收入100.5亿元，首次突破百亿元，增长21.1%，其中，城市居民人均可支配收入9586元，增长15%。30物价稳中趋升。居民消费价格总水平比上年上涨0.5%。在各种消费品中，食品类和居住类价格上涨幅度较大，涨幅分别为0.9%和4.1%，是拉动居民消费价格上涨的主要因素。民营经济发展加快，实力不断增加。民营经济实现增加值727亿元，比上年增长15.8%，占全市生产总值的比重达到56.7%。（

6、五）城市规划未来沧州将有三大功能板块：城市西部(迎宾大道与将要建设的京沪高速铁路之间)，发展以行政办公、教育、体育、住宅为主；朝阳路至清池大道，包括市区8.9公里的运河两岸为重点打造的商贸商住区；清池大道以东主要是发展现代物流和工业，铁路两侧重点发展现代城市物流。沧州经济技术开发区向东，直到沧县的渤海新区沧东工业区，将重点发展工业。（六）旧城改造08年政府对城市规划非常重视，并提出“三年大变样”的口号。政府将沧州市48个“城中村改造”项目列为工作重点，48个“城中村”住房建筑面积143.2万平米，到2010年，改造完成30%，大

7、约面积43万平米。针对“城中村改造”工作，政府及相关部门正在试探摸索与制定政策，但还没有落实为政策。主要因为沧州市“城中村”拆迁难度高、运作周期长等问题，拆迁项目一般都运作周期基本在3到4年的时间。尤其是“小树林”改造项目，前几年，政府与其他开发公司有过拆迁改造洽谈，但因为回民区拆迁难度大等问题而搁置。现在，政府又出台了“预出让”和“预申请”30的办法，把毛地出让开发商负责拆迁，再联合区政府的支持进行拆迁。二、宏观市场分析结论（一）沧州地处环渤海中心地带，是河北省确定的“两环”(环京津、环渤海)开放一线地区，交叉区位优势独特，发

8、展前景不可估量。（二）虽然沧州市的发展为“东西并进、南北共拓”，但是西部城区今后将以行政办公、教育、体育、住宅为重头的新型地带，环境、配套等方面将更加宜居、宜住，为住宅开发提供了良好的区域背景。（三）沧州总面积1.3万平方千米，其中市区面积仅为227平方千米，土