万科地产集团存货核算规范

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1、1．目的：为加强存货管理，规范集团存货核算，便于对集团存货结构和存货存量的分析及披露，依据《企业会计制度》、《公开发行证券公司信息披露编报规则第11号－从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定》等规定，制定本办法。2．范围：适用于集团内所有全资企业、控股经营企业及受托经营企业。3．职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况；集团内各公司负责具体实施，并对实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。4．方法与过程控制4.1存货的分类4.1.1集团内地产及物业公司的存货分类情况见下表：公司类别存货类别说明会计科目

2、核算要求地产公司拟开发土地购入的、尚未动工但已决定将之发展为出售或出租物业的土地开发成本—拟开发土地（核算项目）开发间接费存货跌价准备在核算项目的项目属性中增加占地面积及可售建筑面积，并至少每季度依照实际情况进行调整。在建开发产品已开工但尚未办理竣工验收手续的、以出租或出售为开发目的的物业开发成本（除“拟开发土地”核算项目）完工开发产品已办理竣工验收手续、待出售的物业，包括住宅、商铺、写字楼、车库及车位等完工开发产品按可售建筑面积采用数量金额核算。无建筑单体的车位应按个数采用数量金额核算。出租开发产品已办理竣工验收手续、用于出租或自我

3、经营的物业出租开发产品开发产品摊销物业公司物业工程承接物业工程发生的各项支出。对业主委员会、开发商及业主提供的管理用房、商业用房进行装饰装修发生的支出，也包括在内。物业工程原材料各物业管理处为物业管理需要购入的各种材料原材料应采用数量金额核算地产及物业公司低值易耗品不能作为固定资产的各种用具物品，如工具等低值易耗品4.1.2集团内其他行业公司的存货分类和所用会计科目可根据本行业业务特点自行设置。4.2各类存货的核算4.2.1拟开发土地及在建开发产品的核算4.2.1.1科目设置“开发成本”及“开发间接费”科目核算拟开发土地及在建开发产品

4、的实际开发成本，其明细设置参见下表：一级科目二级科目三级科目四级科目核算项目备注开发成本土地获得价款按各成本、费用项目再进行细分（具体核算内容、核算方法详见《万科集团房地产开发企业成本核算指导》）各成本核算对象成本核算对象可分层次设立。开发前期准备费各成本核算对象主体建筑工程费各成本核算对象主体安装工程费各成本核算对象社区管网工程费各成本核算对象园林环境工程费各成本核算对象配套设施费各成本核算对象开发间接费各成本核算对象自一级科目开发间接费转入成本预提及结转各成本核算对象开发间接费项目名称工程管理费按各成本、费用项目再进行细分（具体核

5、算内容、核算方法详见《万科集团房地产开发企业成本核算指导》）定期转入开发成本营销费用资本化利息物业管理完善费其他上述成本核算对象可分层次设立，具体设置参见下图：××项目在建一期住宅商铺在建二期写字楼··············拟开发土地待分摊成本本规范将主要详细阐述“开发成本—土地获得价款”中地价款的核算方法，“开发成本”其他明细科目的有关核算内容、核算方法，详见《万科集团房地产企业成本核算指导》。“开发间接费”是核算房地产成本的过渡性科目，用于归集和分配与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出，以及项目营销设施

6、建造费。期末，“开发间接费”余额按一定标准分配计入各成本核算对象，借记“开发成本”科目，贷记“开发间接费”科目。该科目期末无余额。其具体核算方法，详见《万科集团费用核算规范》。4.2.1.2核算说明A、拟开发土地“开发成本”科目的“拟开发土地”核算项目余额即为拟开发土地的实际成本，其具体内容包括：①总体未开工项目的地价款和前期费用；②分期开发的项目，其后期尚未开工部分的地价款和前期费用。订立正式合同前支付的诚意金等记入“预付帐款”科目，不在本项目核算，待签定正式合同后再转入本项目。房地产项目开工前支付的款项，记入“开发成本”相应明细科

7、目的“拟开发土地”核算项目下。项目整体开发时，应将拟开发土地的实际成本全部转入“在建开发产品”类中；项目分期开发时，应将“拟开发土地”中开工部分对应的成本转入“在建开发产品”类中。其中，土地获得价款的转出金额按当期开工面积对应的合同金额（具体转出分配方法参见《万科集团房地产开发企业成本核算指导》），作分录如下：借：开发成本—土地获得价款—在建×期贷：开发成本—土地获得价款—拟开发土地“开发成本—土地获得价款—拟开发土地”的科目余额可以在贷方，该贷方余额表示在建部分尚未支付的土地获得价款；转入在建后再支付土地获得价款，记入“开发成本—土

8、地获得价款—拟开发土地”的借方；前期费用可比照土地获得价款进行处理。B、在建开发产品“开发成本”科目余额减去“拟开发土地”的成本，即为“在建开发产品”的实际成本。项目办理竣工验收手续后，应将其成本从“在建开发产品”类转入