惠里销售策划方案

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1、惠里商业街推售策略思路2一工作回顾总结3本思路完成前因1.探索项目无历史经验借鉴参考。2.开发商亏空、运营平台负债、社区、政府、业主、经营者利益平衡与销售关系复杂密切。3.分析总结前期工作逐步完善项目运作流程、价值体系的建立。4.作稿前没有和领导进行深层次沟通。5.销售角度，此稿不当之处希望领导谅解。4回顾工作重点记要1.熟悉惠里策划2.古镇市调3.产权解读4.管理运营、销售模式探讨5.业态定位编制6.建筑平面、立面、功能审核7.运营平台成本预测编制8.管理运作方法编制9.管理服务方案编制10.惠里VI设计11.景观功能定位编制12.光彩讨论1

2、3.民俗收集14.项目经济指标核算15.五省会馆资料收集整理5工作中产生的问题一、项目后期管理运营成本偏高原因：项目市场调查工作滞后，针对运营与本项目紧密度不够。二、项目土地利用率低（占地14.7亩、容积率0.63）原因：项目未用经济指标控制建筑设计。三、项目投资成本增大原因：成本分析核算滞后，800--1000万老街改造费用置换社区14.7亩的集体建设用地价值极不对等。6工作中产生的问题四、改造段业主和经营户与运营平台的矛盾。原因：项目未能全景呈现，业主、经营户持观望态度，对惠里信心不足心存疑虑。五、招商、营销、推广计划节点被动。原因：工程节

3、点受设计影响，无法保障。六、项目招商、营销难度加大（核算结果：加大售卖量到60%，以6500的单价预测发展商亏1500万）。原因：无报规报建的集体土地使用权性质。7二惠里问题解决思路8解决思路谁来经营？谁来消费？谁来购买？没有经营就没有消费没有消费就没有人气没有人气谈何利润招商的成功是惠里销售的关键更是资金回报的保障！9惠里招商策略分析一个好的招商策略和后续运营管理方式是惠里能否长远盈利的关键。经营者需要什么？消费者需要什么？购买者需要什么？10分析经营者经营者1.惠里长久赢利能力2.地域目标消费群体的消费能力及品味3.惠里产品（铺面）的适用性

4、4.管理公司的优惠条件5.惠里其他商家品牌的档次6.惠里其他商家资源的冲突性11分析消费者消费者消费人群通常是由周边5-10公里人群构成含个人和家庭。1.三道堰周边消费者80%2.三道堰5公里外消费者20%3.日常性消费50%（与周边业态互补）4.依附性消费30%（特色业态）5.游离性消费20%（辐射消费）%12分析购买者购买者1.惠里项目房屋的性质及相关合法手续2.惠里项目房屋转让、变更、继承等法律根据3.惠里商业街的投资回报率4.惠里商业街的管理模式和方法5.惠里持续运营的保障13建议结论我们的建议：现阶段重点考虑招商，通过招商的成功来确立

5、项目发售时间，确保项目利益最大化。14三惠里招商策略1515惠里招商建议一段三段二段项目可招商面积分为三个段：一段：小吃主营：地方小吃，兼营：特色饮品、民俗小商品。二段：酒水吧休闲娱乐主营：特色餐馆、酒水吧、兼营：ktv、电玩、超市等三段：国学养生主营：教育基地、养生会馆兼营：药店、古玩、等目的：展示三道堰民俗民风，塑造生活乐享型的综合性商业街区。16招商策略统一招商管理原则：1.维护惠里产业经营适当比例。即零售、餐饮、娱乐（休闲）比例：5:2:32.维护惠里统一主题形象、统一品牌形象。依据业态定位维护管理好已确定的经营主体和品牌形象。3.功能

6、同业差异，形式异业互补。注意业态互补，完善惠里配套服务，避免同业排斥。4.集中地域优势展示惠里民俗形成特色。招入代大肉、河鲜馆、豆瓣、豆花、农家生态菜馆、义乌小商品超市聚集形成特色。17招商策略统一招商管理原则：5.主力店优先，特殊客户给予特殊照顾。优先面积、地址、租金租期优惠。6.经营方式自主经营：符合惠里业态规划，自负盈亏。返租经营：由管理公司负责具体招商，取得稳定收益。7.惠里租金合理定位。根据三道堰消费指数，制定合理的租金水平。持续增长、稳中有升；不同商铺、不同位置、租金不同18招商策略统一招商管理原则：8.惠里商户入驻优惠政策。租金

7、、租期优惠。税收优惠。管理费优惠。19招商策略统一招商管理原则：9.惠里管理运营模式定位：统一管理、自主经营负责统一惠里整体形象推广、日常管理、活动统筹费用收取等。八个统一统一规划布局统一物业管理统一宣传促销统一惠里形象统一营业时间统一管理制度统一售后服务及投诉接待统一物价、质量、计量管理20四惠里招商节奏21招商节奏一阶段：招商启动期1.招商准备：2013年1月--2013年2月6制作：招商方案、招商意向书2.收集资源：2013年3月--2013年4月制作：公司简介、项目简介、就地调查本地和游客对惠里认同和来访人数。销售：开始蓄水工作3.

8、联络商家：2013年4月--2013年5月初步沟通，发放资料，了解合作意向。4.洽谈商家：2013年5月--2013年6月制作：优惠政策、运营细则解答