房地产项目控制成本必须关注的几个环节及措施探讨

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1、房地产项目控制成本必须关注的几个环节及措施探讨【】随着建筑业竞争的加剧，在合理范围内追求利润的最大化是房地产企业的目标所在。追求利润的最大化的根本点在于项目成本的控制和动态管理，本文首先分析项目成本控制的原则，接着分事前、事中、事后探讨实现成本有效的控制和管理的措施。　　【关键词】项目成本；成本控制；原则　　　　1项目成本控制概况　　随着经济的发展和社会主义市场经济体制的建立与完善，房地产工程项目愈来愈大，投资渠道愈来愈多，投资的主体呈现出多元化，每个企业为了经济效益和在市场中生存，都加大了对成本控制的力度，通过成本的

2、有效减少来获得更大的收益份额。　　所谓项目的成本控制，指的是房地产公司在项目成本形成阶段，制订合理的成本计划，结合一定的原则对工程项目的几个环节实施动态控制，并对工程项目各阶段中发生的成本偏差和成因进行细致的研究，找寻控制方法和措施，通过控制不断地降低成本，确保将成本控制在计划之内。成本的生成是一个动态的系统过程，项目成本控制与成本发生和形成过程同步发生，因此，成本控制也是一个动态控制过程。　　2项目成本控制的原则　　2.1成本最低化原则　　在合理范围内，控制成本最低化是项目成本控制的根本目的，通过成本控制的各种手段，

3、不断地降低项目成本，最终达到目标成本和资金的合理利用。遵守成本最低化原则，也就是在可能降低成本的情况下合理地降低成本，力求最低。这里包含了实事求是的思想和对降低成本能力的挖掘，有客观因素的考虑，又有主观努力的存在。　　2.2全面成本控制原则　　该原则站在比较高的角度，控制的全面性包含：从业人员的全体参与和工程全过程的控制两个方面。　　一方面，从业人员的全体参与是全员控制的体现，这不仅仅是一个概念，更具有着系统性和实质性内容，是全员意识上的提升，通过全体参与意识的形成，开创出人人、事事、时时都以目标成本来约束自我行为的局

4、面；另一方面，工程全过程的控制，说明了成本控制行为要渗入到项目实施的每一个环节，促使项目成本控制能够自始至终置有效地开展。　　2.3动态控制原则　　房地产开发项目成本控制是在不断变化的环境下进行的管理和控制行为活动，因此，成本控制应强调项目动态控制的原则。　　2.4目标管理原则　　要贯彻执行计划的一种重要的原则就是目标管理，这是一种以目标成本为依据的控制原则，在控制的过程中把成本计划中的任务、方针、措施和目标等等逐一进行分解，并设置出更为细化的目标，便于执行计划的部门、单位甚至个人进行目标管理。该原则在实施过程中，包含

5、着：目标的设定和分解，目标的责任到位和执行，检查目标的执行结果，评价目标和修正目标几个重要的环节，最终形成目标管理的计划、实施、检查、处理循环，整个成本的控制是一个多层次、X络状控制形态。　　2.5按例外管理的原则　　例外管理是西方国家现代管理常用的方法。它起源于决策科学中的“例外”原则，目前则被更多的用于成本指标的日常控制。　　3项目成本各环节控制措施分析　　3.1事前主动控制环节　　3.1.1决策阶段控制　　该阶段主要是结合投资的设想对工程的可行性进行研究，完成可行性研究报告的编制，这一过程造价师首先应该完成对各个

6、建设方案的优化，主动发挥“经济参谋”的作用，从技术上、经济上进行综合分析研究，编制出高质量的项目投资估算，从整体上起到真正控制总投入资金的作用。　　3.1.2设计阶段控制　　设计阶段的造价控制是工程总造价控制的重点和关键环节。这一阶段的控制，要处理好技术与经济两者间对立且统一的辩证关系，找准技术与经济最佳的结合点，真正意义上实现设计阶段对投资的控制，这里面要想控制起到作用就必须严格维护投资估算的严肃性，同时应以实事求是、解放思想、与时俱进为重要指导思想。　　具体操作上要处理好四层关系：第一，处理好经济与技术的关系，并树

7、立正确的设计思想，在设计思路中充分体现价值工程的理念；第二，积极推行限额设计，严格控制不合理变更；第三，注重运用先进的设计理念、方法和技术优化设计，提高工程设计质量；第四，强化建筑选型和机构的经济分析意识。　　3.1.3招投标工作阶段　　招投标阶段的工程造价管理是整个工程造价管理的一个重要部分，其实质上是一种市场竞争行为，是事前主动控制造价重要的方法，工程招投标阶段的造价控制应在招标图纸、现场勘察、招标文件合同条款的编制、工程量清单及清单计价说明编制等方面进行控制。这一阶段工作的好与差直接影响着整个工程造价管理和控制的

8、效果。借助于激烈的相互竞争，为工程项目选择了最优化的技术和最佳的质量，同时也促使工程价格趋于合理并有所下降。　　3.2事中主动控制环节　　目前，工程施工项目的投资愈来愈多，造价控制显得愈来愈重要，造价控制应该贯穿于工程项目实施的每一个阶段，施工阶段是人力、物力、财力投入最多的阶段，虽然工程实施方案已经设计好了，但是如果施工阶段不很