三、房地产转让的条件课件

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1、房地产法第八章房地产交易的法律制度第八章房地产交易法律制度第一节房地产交易概述第二节房地产转让概述第三节其他房地产转让方式的法律规定问题讨论BACK第一节房地产交易概述一、房地产交易的概念及其特征二、房地产交易的一般规定三、房地产交易的管理BACK第二节房地产转让概述一、房地产转让的概念及其特征二、房地产转让的形式三、房地产转让的条件四、房地产所有权的移转BACK第三节其他房地产转让方式的法律规定一、合作建房而使房地产权属发生变更二、公有住房的出售三、房地产交换BACK一、房地产交易的概念及其特征(一)房地产本身具有不可移动性、地区性和个别性等特点，因而房地产的交易与一般商品的

2、交易有所不同。(二)房地产交易是房产和地产的权利转移，房地产本身并不发生流通。(三)房地产交易时权属的流通不是瞬时完成的。(四)在房地产交易中，中介服务起着重要的辅助作用。BACK二、房地产交易的一般规定（一）房屋的所有权与其占用范围内的土地使用权同时交易（二）房地产交易的价格评估和申报（三）房地产交易的依法登记BACK三、房地产交易的管理（一）房地产交易市场1．房地产一级市场2．房地产二级市场3．房地产三级市场(二)房地产交易市场管理机构（三）房地产交易价格管理BACK一、房地产转让的概念及其特征房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行

3、为。(一)房地产转让人必须是房地产权利人。(二)房地产转让的客体是特定的房屋所有权和土地使用权。(三)房地产转让的内容是当事人之间就房地产权利转移而产生的权利和义务关系。BACK二、房地产转让的形式(一)房地产买卖。(二)房地产赠与。(三)房地产转让的其他合法方式。根据建设部《城市房地产转让管理规定》中列举的转让方式有：将房地产作价入股、与他人成立企业法人，而使房地产权属发生变更的；一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；以房地产抵债的；法律、法规规定的其他情形。BACK三、

4、房地产转让的条件(一)房地产转让中土地使用权转让的必备条件(二)房地产转让的禁止性规定BACK房地产转让的禁止性规定1．以出让方式取得土地使用权，尚不符合土地使用权转让必备条件的。2．司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。3．依法收回土地使用权的。4．共有房地产，未经其他共有人书面同意的。5．权属有争议的或未依法登记领取房地产权属证书的。6．法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。这是法律的一个兜底性的条款，这需要由其他相应的法律、行政法规作出具体的规定。BACK房地产转让的必备条件国有土地BACK出让划拨1、已经支付出让金，并取得土地使用权证书；2

5、、完成开发投资总额的25％以上。1、补办土地使用权出让手续；2、将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理房地产转让的禁止性规定1、以出让方式取得土地使用权，尚不符合转让房地产法定条件的；2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。3、依法收回土地使用权的。4、共有房地产，未经其他共有人书面同意的。5、权属有争议的房地产。6、未依法登记领取权属证书的房地产。7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。BACK四、房地产所有权的移转1．所有权移转概述2．动产所有权因交付而移转3．不动产所有权因转移登记而移转BACK一、合作建房而使房地产权属发

6、生变更(一)合作建房中对划拨土地使用权的规定(二)合作建房所有权归属的规定BACK二、公有住房的出售1．公有住房的买受人是符合购买条件的城镇职工；出售的是独用成套的并且没有其他法律禁止出售规定的公有住房。2．旧房的成本价按售房当年新房的成本价成新折扣。3．职工购房可以一次付款，也可以分期付款。BACK三、房地产交换房地产交换是指两个以上的房地产权利人之间交换各自房地产权利的行为。房地产交换实际上是房地产买卖的特殊形式。因此，房地产交换应当符合房地产买卖的条件。由于交换的方式是物物交换，交换的房地产标的物一般是不等价的，所以受益方应向对方支付一定的差价，并按差价缴纳税费，人们就把

7、它俗称为“差价换房”。BACK问题讨论W上海公司以自己物资储存仓库所占土地（属于划拨用地）与A房地产公司及第三人签订《联合建设睦邻商厦合作协议书》，约定：W上海公司提供有关批文和建设用地，并提供建设资金人民币1650万元，A房地产公司及第三人提供建设资金人民币4125万元，联合建设睦邻商厦，建筑面积共计8.4万平方米。GO图示GOW公司拥有的划拨土地使用权合作建设商厦W公司1650万元A公司4125万元转让62%的得房率给B股权转让BACK土地使用权入股睦邻商厦项目公司W公司39%股权A公司