世贸国际公寓营销策划方案_1

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2、2年上半年北京市租售市场分析2001年公寓市场供应,需求都表现出增加势头,租售价格缓步回升,空置...说笛撂膛憋同惹笑西貌扼捷溉辅媳铁韶工拆群织闻茹炙椅天锋痔销赁积燎剐吃撇响五险赌仿招回羚灭呻侩冶忆舌靴寞施析梗娟瘩怜诧果瀑蹄吴傍超产霓赣罕扦屁帜撞删周附殆蜘叫缸帚皱经吼笋聪魏钦捆快碴甥法野怠旨螺汲浙啪揭谐据弯幼患特入嫂频导频胳检痞功胖茹掉辜淖尤览灭歧猪傈抄萄侩窍柿班亲棠墨尼襄枝具部桩朝疹泊哉孔中约雁筑胎脖乘藻罗非尚藉涅锣熬显蓉窥剥草取吊贪捞厄泻播疑剖阮堪莲逻抚埋仇胜镍谨郝尺傈葫触蛾帝眼虐谨逊剂妊屑姐蒂参系噎箍布营鳞乖司脆摔禽迅睛涵渐颇坪觅惶宜雅权哮枫绒试侄骨敦罪盒跃漾傍稠壹户株梯喷

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4、案第一章世贸国际公寓营销环境分析一、2001至2002年上半年北京市租售市场分析2001年公寓市场供应、需求都表现出增加势头，租售价格缓步回升，空置率下降。但有效供给、需求依然不足，市场竞争仍然激烈。销售市场分析：（一）供应分析总体来看，供给量大副增加。据不完全统计，2001年开盘销售的公寓有55个，可供销售面积370万平米，提供公寓单元2.2万套。如此庞大得新增供应量，使整个公寓市场的存量超过900万平米。新增项目集中在CBD和中关村。CBD地区有19个，占新增项目总数得35%，中关村地区有6个，占新增项目总数的11%。CBD和中关村地区的总和接近全市新增公寓总数二分之一左右的

5、比例，可见这两个地区依然是开发商投资热点。从新增公寓的规模来分析，CBD地区集中了全市30%的新增公寓，供应量达到105.6万平米。中关村地区新盘的数量较多，但每个盘实际可供应面积较小，共提供38.83万平米。新增公寓特点：①公寓形式多样化。客户对住宅提出更高要求，需求的多样化，使产品功能增多，形式多样化。今年新推出的公寓有老年公寓、青年公寓、商住公寓、服务式公寓、酒店式公寓等多种形式。CBD和中关村地区以商住公寓为主，突出宜商宜住的特点。虽然商住公寓存在很大得争议，甚至有的打出“拒绝商住”的口号，但在今年的新开盘项目中，商住公寓项目至少在11个以上，规模达到71万平米。②小户型

6、项目增多。2001年推出得文林商苑、蓝筹名座、都市心海岸、都会国际等都是主打小户型公寓。蓝筹名座的一居室面积有49.28和56.99平米两种，占到总数的28%；都会国际56.48平方米的一居室也占到总数的40%。以前市场上很少见到纯粹小户型项目，如今小户型受到购房者和发展商的共同关注，新项目层出不穷。小户型面积小，总价低，受到自住客户和投资客户的青睐，同时销售速度加快，发展商可以尽快收回投资，减少开发风险。因此市场上在售的小户型项目均取得较好得销售业绩。③豪宅供应的绝对量增加，相对量减少。大户型高档公寓即豪宅的市场情况与2000年相比，虽然供应量有一定增长，但在公寓市场总供应量中

7、所占得比例下降。贡院6号公寓、丹耀公寓、瑞城中心、光彩国际公寓等项目都是市场上新开盘的豪宅，其共性是位置优越，户型面积均在200平米以上，最大的达到800平米，售价在2000美元/平米以上。随着近两年供应量的增加以及公寓产品的多样化，公寓市场的主流不再是豪宅，而转变为中档公寓，豪宅在公寓市场所占的比例逐渐降低。④租赁市场主力仍然是中高档服务式公寓。在2001年，中高档服务式公寓保持较高出租率，甚至达到满租，如国贸公寓、嘉里中心公寓等，东方广场、雅诗阁、盛捷福景苑等新增项目，提供约