公司培训与指导计划(开发、合同、签约)【管理培训资料】课件

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1、房地产开发基本概念房地产开发总体流程项目评估：项目考察区域市场调研总体方案经济测算项目决策土地获得：挂牌、招标、拍卖三种方式方案设计：总体布局、产品定位前期报建：相关证照的获得合作方选择：设计、监理、施工、材料、销售、物业工程建设：质量、成本、进度销售执行：资金回拢竣工交付：项目结算房地产开发基本概念房地产开发基本概念项目评估重点：根据项目所在地块的地理位置、交通配套、用地性质，考量地块是否适合开发（可以做）；根据地块特点及相关经济技术指标，进行初步方案布局及产品定位，考量地块适合作何种产品（做什么）；根据初步方案及市场调研结果，进行项目经济测算，考量地块

2、地否值得开发（值得做）；房地产开发基本概念成本测算一、土地使用权取得费二、前期工程费1、咨询服务费2、“七通一平”费3、前期政府规费4、样板房及其它三、建筑安装工程费1、桩基工程2、土建工程3、水电安装工程4、设备及分包工程四、附属工程费五、管理及销售费用六、税金七、融资费用房地产开发基本概念土地获得重点：根据经济测算结果，设定土地成本高限，参与土地挂牌、招标或拍卖房地产开发基本概念方案设计原则：1、以利润为导向，考量成本与售价之间的平衡；2、根据企业的发展战略，兼顾社会形象；3、以能通过政府审批为前提（符合有关经济技术指标）房地产开发基本概念前期报建土地

3、获得（选址意见书、设计控制文本、建设条件论证、建设用地规划许可证）签订土地出让合同立项审批方案设计及报批拆迁、七通一平初步设计及审批地质勘探施工图设计落实物业单位销售代理单位办理土地证融资施工图审查、放线验线、政府部门审查并缴纳规费领取建设工程规划许可证选择施工监理单位工程建设七通一平（拆迁、场地平整、障碍物处理，临时水电气、围墙、道路等）管理用房、售楼厅及样板房放线验线桩基础及地下室领取预售许可证室外道路及景观室外管线（水、电、气、智能等）主体建筑完成办理按揭内外墙体中间结构验收门窗、屋瓦、防水、隔热、外墙装饰、构件、装修单体竣工验收综合验收整改、交付使

4、用房地产开发基本概念房地产开发基本概念建设中、后期手续建设过程中：监理、自来水、供电、电信、网络、安防、路灯、供气供暖等部门的沟通与衔接竣工验收：消防、人防、供气、供暖、房管物业、档案、环卫环保、园林绿化、市政交警、地名、通邮、技防、建委备案等相关验收。交房阶段条件：主体建筑、公建配套、市政景观、绿化附属等全部竣工，水、电、气、暖等均已开通，物业到位--即具备入住条件；通过政府相关部门的验收认可流程：1、受理审核：确认身份，审核销售信息（房号、面积、房款交付、是否逾期支付等）2、收取款项：结算房款，开具发票。3、发放资料：房屋使用说明书、质量保证书、测绘分

5、幢平面图，非按揭客户发放购房合同及备案卡。4、物业手续：钥匙、物业费等。5、咨询及投诉处理。房地产开发基本概念合同签约签约常见问题解析一、签订认购书后定金能退还吗?认购书的效力认购书是商品房买卖双方在正式签订预售契约或买卖契约之前所签订的文件，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。认购书在司法实践中普遍被认为是有效的，只要开发商具备预售或出售的条件，认购书为双方真实意思的表示，内容合法，认购书具有法律约束力。签约常见问题解析认购书的作用认购书实质上是立约合同。立约合同最突出的特征在于，它约定的是当事人为将来订立本合同而谈判的义务。立约合同只约定当事人进行特定

6、行为的义务，而不是对行为结果的直接确认。具体到认购书，购房者的义务就是购房者必须与开发商进行谈判磋商，以便签订协议的义务，而不应理解为购房者已经作出签订正式买卖合同的承诺。立约合同双方在为签订正式合同而谈判的时候，应当尽最大努力，确保公平的谈判，一方对另一方不得强加不合理条件，不得利用自己的优势地位迫使对方接受不公平内容。上述要求为诚实信用原则在立约合同中的具体体现。签约常见问题解析定金的作用在签订认购书时，购房者一般须向开发商支付几千元到几万元不等的定金。认购书中的定金与我国《担保法》上的定金不是同一概念。认购书中的定金属于立约定金，是为了保证缔结正式合

7、同而交付的定金。签订认购书，交纳定金之后，如果因开发商的原因不能签订正式合同，开发商要双倍返还定金；因购房者的原因不能签订正式合同，购房者无权要求返还定金。双方当事人应当基于诚实信用原则进行公平谈判，否则将受到定金惩罚。签约常见问题解析案例：某购房者A在签订正式买房协议之前，按照售楼小姐的要求，签订了认购书，交了3万元定金，说好10天之内到售楼处签订正式房屋买卖协议。过了几天，A到售楼处签订房屋买卖协议，开发商拿出标准合同让A签，合同的空白的地方全按开发商的意见写好了，A对有些补充条款不同意，和他们协商按A的意见改写，开发商的代表不同意，说和别的客户都这样

8、签的，如果你实在不同意签，协议就不签了，但已交的定金不予退还。A跟