浅谈房地产项目成本控制的重要节点

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1、浅谈房地产项目成本控制的重要节点　　：房地产项目的成本管理已由早前的事后“核算”迈入了事前“控制”阶段。项目的成本控制是一项复杂的工作，需要开发过程中多部门的合作、多环节的监控和调整，才能取得良好的效果。但是，成本控制不能为了控制而控制，不能以随意降低项目品质为代价，而是在确保项目品质与项目定位相适合的前提下，实现项目成本费用最小化、项目品质最大化的目标。目前，房地产市场的未来发展已经成为很多人关注的焦点，本文就目前房地产开发项目的成本控制问题进行了较为深入的研究探讨，主要针对几个重要节点进行分析。　　关键词：房地产成本控制节点　　一、项目策划阶段目标成本的确立　　房地产项目建

2、设是一个周期长、数量大的生产消耗过程，为确保项目顺利实施，需建立一套科学的、具有可操作性的成本控制目标体系，具体分为三个阶段：投资估算作为方案设计的成本控制目标；设计概算作为施工图设计的成本控制目标；施工图预算作为施工阶段的成本控制目标。三个阶段目标控制相互补充、相互制约组成项目的成本控制体系。　　（一）项目策划阶段的成本测算　　土地获取后，根据市场调查报告等基础资料，对项目进行深化研究，完成产品策划、产品定位、风险分析、投资估算的过程工作，主要针对市场状况和经济形势、当地类似项目的建安造价、政府费税、贷款利率、不可预见费用及风险预测等做出充分了解、分析、判断，合理确定估算基础

3、，合理预计工程量和工程综合单价，客观、准确地编制投资估算，形成初步的目标成本框架计划，作为方案设计阶段成本控制的依据。　　（二）方案优化与施工图限额设计　　土地获取后，土地成本相对固定，影响成本的主要因素莫过于设计，因此，设计阶段成本控制的重要性不言而喻，其对工程造价的影响占75%以上，主要体现在技术与经济的相结合，合理的技术经济指标、设计质量、设计周期，可降低工程造价的5%-10%，甚至更多。要做到经济合理性最大化，主要方法和措施有：　　1、从技术经济性角度做好设计方案优化评审，根据项目定位对设计方案的基础形式、结构体系、平面布置等进行技术经济分析、会审评估，促进设计方不断优

4、化方案，杜绝人为提高安全系数或设计标谁。　　2、实行施工图限额设计，有效控制造价。委托施工图设计前，应及时合理地提出分部分项工程单方造价及钢筋、砼等主要材料单方含量的历史经验数据，确定限额设计指标。完整、准确地以项目所在地当时价格水平编制设计概算，作为施工图设计阶段成本控制的依据。施工图初步完成后，必须对施工图设计的合理性、技术经济性、施工可行性及限额数据进行细致的审查。必要时聘请图纸优化机构，进行施工图优化评审，对设计的合理性，结构设计的技术经济性进行分析评价。减少设计变更，避免浪费。　　（三）施工图预算和目标成本控制　　施工图预算的编制需要专业造价师有过硬的基本功，实事求是

5、的工作作风和良好的职业道德。依循预算编制程序及步骤，在充分熟悉施工图纸，掌握定额的内涵和工程量计算规则，计算其他各项费用和利税汇总。施工图预算编制完成后，必须进行充分、详细地审查，并编制工程预算核对情况增减分析。至此，项目目标成本基本形成，进入目标成本控制执行阶段。　　二、项目建设实施阶段的成本控制　　（一）招投标与合同管理　　1、招投标阶段的成本控制　　主要是通过计算工程量清单、编制招标控制价，为最终确定投标价格提供依据。坚持全面招标原则、公开透明原则、合理低价中标原则，充分发挥市场竞争优势，以最经济的手段实现需求目标。一方面，加强对投标单位的资格审查。详细审查其单位的资质信

6、誉、管理水平、技术力量、历史记录、资金实力、合作经历，避免“鱼目混珠”给招标带来难度，甚至做出错误的判断。另一方面，加强对标底的审核和建立复核机制，避免标底偏差所产生的成本提高或造成投标单位盲目低价中标给工程管理及结算工作带来困难。　　2、合同管理体系中的成本控制　　明确界定承包方式、承包范围、支付款办法、分包项目以及甲供材料的范围、方式等，是合同洽商主要条款。而合同的签订，就是相关法律关系和法律文本的成立，同时许多隐患和难点也是在此阶段留下的，将直接影响项目运作期间的成本控制和结算工作。因些，除正常应明确的合同条款外，还应对设计变　　：房地产项目的成本管理已由早前的事后“核算

7、”迈入了事前“控制”阶段。项目的成本控制是一项复杂的工作，需要开发过程中多部门的合作、多环节的监控和调整，才能取得良好的效果。但是，成本控制不能为了控制而控制，不能以随意降低项目品质为代价，而是在确保项目品质与项目定位相适合的前提下，实现项目成本费用最小化、项目品质最大化的目标。目前，房地产市场的未来发展已经成为很多人关注的焦点，本文就目前房地产开发项目的成本控制问题进行了较为深入的研究探讨，主要针对几个重要节点进行分析。　　关键词：房地产成本控制节点　　一、项目策划阶段目标成本的确立　　房