罗湖新银座商业项目初步策划建议-6-20

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1、罗湖新银座商业项目初步策划建议美格行商业地产顾问机构二00五年六月一、罗湖区商业概况罗湖一直以来是深圳主要的商业中心区域，这里汇集了多达600个国际一、二线品牌及近800个国内一线品牌。根据罗湖区工商部门资料统计，目前罗湖区拥有在经营的商业面积超过120万平方米，目前深圳市商业分布最为密集的区域。区域内主要有三大商圈组成，包括东门商圈、人民南商圈及华润商业中心商圈组成。二、人民南商圈调查分析人民南商圈拥有商业经营面积超过50万平方米，在不到0.4平方公里的范围内，共有经营面积超过2000平方米的商业设施10个，同时人民南商圈也是目前深圳市品牌

2、聚集数量最多的商圈，经营高档次的商场包括天安国际动感名城、金光华商业广场、友谊城百货、国贸商场、西武百货等三、人民南商圈商业经营类型调查分析根据数据显示，目前人民南商圈业态类型是以服饰为主、其次是餐饮、休闲娱乐，三者所占的比例达到了85%，表明三者业态具有较良好的发展势头，同时也表明了商圈三者业态竞激烈争的市场现状。注：以上数据来源于实地调查及统计资料根据调查显示，目前人民南商圈主要的消费群主要有两种类型，即在本区域上班的白领人士和有罗湖口岸进出的香港市民，两者所占的比例达到了68%，表明区域消费群具有较高的消费能力，同时对于服饰、餐饮、休闲

3、娱乐的需求较为旺盛，这与该商圈分布的业态分布比例具有协调性。注：以上数据来源于04年区域消费群调查资料四、人民南商圈消费群类型调查分析五、香港市民在深消费特征调查分析根据调查显示，香港市民在深消费主要有两大类型，即餐饮和休闲娱乐；主要是香港市民考虑在价格方面，认为深圳餐饮、休闲娱乐的消费价格与香港的价格相比要低许多，这是他们为什么选择在深消费的主要因素；而在服饰方面，香港市民主要是选择档次较低的服饰产品，其他方面的消费类型还包括工艺品、副食品、日常用品等。注：以上数据来源于04年区域消费群调查资料六、人民南商圈调查总结调查分析根据初步调查显示

4、，目前人民南商圈特点主要有以下几点：港人消费是主力消费群；整体商业档次较高；高端消费群较大；服饰精品、餐饮、休闲娱乐业态发展较快，家居家电等专业市场发展较为缓慢等。七、影响项目发展的几大要素人民南商圈人流较旺，对项目的发展具有积极的作用；白领、港人消费能力较大，对项目未来的发展能提供足够的源动力；项目地块位置相对缺乏（属交通三叉口）人流支持，对项目产生负面的影响；地铁的开通，阻碍了港人由人民南路进入人民南商圈，所以地铁的开通在一定程度对项目产生了消极的影响等。八、典型关口商业调查分析项目名称罗湖商业城规模/㎡55,000主要业态工艺品（9%）

5、、副食品（3%）、餐饮（8%）休闲娱乐（6%）、窗帘布艺（12%）、音像电器（5%）、服饰精品（46%）、其他（11%）铺位数量约1,280（出租率：100%）租金水平/元/㎡/月2-3F：500—6004F：300—4005F：200—3006F：150—200经营状况根据对部分商家的访谈，目前罗湖商业城在非典前的整体经营状况较好。但是在非典之后，经营状况开始下滑。主要消费群港人、国内外游客人均人流量平时：5—6万人次节假日：8—10万人次—罗湖商业城根据对罗湖商业城的调查显示，目前罗湖商业城的90%是港人，其次是国内外游客，而在深工作或居

6、住的人士光顾频率十分之低；表明片区商业港人是主要的支撑力量。进入商场的港人消费类型主要是餐饮、副食品、购物三大类型。在业态方面，目前罗湖商业城是以服饰精品为主，其次是窗帘布艺。前期电器商铺林立的局面已经消失，只有在6层约600平方米的面积在经营中；在餐饮休闲业态方面，目前商场已不允许再增加餐饮、休闲娱乐业态，所以目前所占的比例并不大。注：以上租金价格未包括管理费等相关费用项目名称三岛中心规模/㎡约20,000主要业态茶叶专业市场（15%）、餐饮（25%）、休闲娱乐（55%）、其他（5%）租金水平/元/㎡/月2-3F：70—80（茶叶专业市场）

7、4-10F（没调查到）经营状况根据对部分商家的访谈，目前三岛中心茶叶专业市场及餐饮、休闲娱乐的经营状况都较好。主要消费群港人八、典型关口商业调查分析—三岛中心该项目的餐饮、休闲娱乐业已成为人民南商圈重要场所之，目前整体经营状况较好。项目的主要消费群是港人，主要是受项目业态类型及地理位置因素的影响。注：以上租金价格未包括管理费等相关费用九、典型关口商业调查结论从两大项目目前的发展现状分析，其主要特点包括：港人消费是主力消费群；餐饮、休闲娱乐消费发展现状较好；深圳本地口岸消费迹象不明显。十、项目分析优势：地理位置优越（临近罗湖口岸）；整体商业市场

8、发展环境较好；项目周边商业气氛较浓；项目周边高端消费众多，消费能力较高；项目商圈部分专业市场仍处于空白点等。劣势：项目现阶段标识面较为狭窄；人流引导难度较高；项目部