房地产建设项目风险管理及应对浅述

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1、房地产建设项目风险管理及应对浅述摘要：近年来，在房地产建设项目的实施中存在诸多风险，对房地产开发商而言，如何做好房地产建设项目风险管理日显突出，本文从开发商的角度重点探讨了房地产建设项目风险管理及应对措施，希望可以加强房地产开发商的风险管理意识和风险应对能力，减少风险损失，提高项目的抗风险能力，确保项目获得成功。　　关键词：房地产建设项目开发商风险　　　　随着经济结构的变化，社会进步发展，房地产开发项目的资金需求和投资额呈明显增长态势，且房地产企业竞争日益激烈，建筑产品从孕育到交付这一过程因生产周期长的特点使项目建设实施过程中面临各种各样的风险。对于开发商而言，如何对风险

2、进行识别和提出相应的应对措施至关重要，本文旨在促使开发商针对当前房地产行业的不确定性和自身项目的特点，加强风险防范意识。　　1.房地产建设项目风险识别　　1.1政策风险　　由于房地产行业是典型的政策主导型产业，政策调控对房地产行业有至关重要的影响。近年来，房地产行业步入政策的密集出台期。政府提出了有中国特色的住房建设模式，强调节约和适度消费，并强化对房地产市场的调控和监管。　　房地产项目的开发要正确运用政府调控和市场机制两个手段，并将顺应政策调控放在重要位置，这是因为政策对房地产业具有引导作用，企业在市场中的发展求变思路也只能根据政策来制定。目前涉及行业的政策范围，建立有

3、效健康的商品房市场的政策手段包括不限于：严格征收土地增值税、征收闲置土地费或者两年不开发无偿收回出让土地、物业税、严格预售款管理、规范房地产信贷等。恢复房地产社会保障功能的政策手段包括不限于：推进廉租房和经济适用房建设、危旧房改造等。二者兼有的手段例如土地出让政策适度调整、增加限定条件土地供应、严格经济适用房的认购和转让等。　　1.2社会风险　　社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素的变化对工程市场的影响，从而给从事工程投资者带来损失的可能性。工程市场的社会风险因素主要有城市规划因素、区域发展因素、公众干预因素等。　　a）城市规划的变动对已经建成的、正在建设中的以及将要

4、建设的工程的价值量会产生影响，其负面影响就是给工程投资者带来经济上的损失。　　b）区域发展风险，由于周围环境的变化而影响项目工程的价值和价格，为投资者带来损失的风险。近邻地区中社会、经济和各类设施的变化，都会给工程投资者带来一定的风险。　　c）类似地区发展风险，类似地区经济的繁荣与发展，一方面有可能形成区域经济规模协同发展，优势互补，共同繁荣；另一方面也有可能分散在建开发项目的吸引力，使在建开发项目竞争力下降。因此，在项目的可行性研究中，对这一因素的风险性也需慎重研究。　　d）公众干预风险，开发项目的工程兴建影响到周围居民的利益而使公众自觉地进行干预，阻止该项目的发展，从

5、而可能给项目开发商或工程投资者带来各种形式的损失。　　1.3经济风险　　a）市场供求风险。任何市场的供给与需求都是动态的和不确定的。这种动态的不确定性决定了市场中的投资者同样面临项目投资、收益的不确定性。　　b）财务风险。财务风险是经济风险中的一大类，主要是因为各种财务因素发生变化而给项目投资者在项目开发过程中带来的各种损失。财务风险大体可分为以下几类：通货膨胀、利率变化风险、开发费用变化风险、税率变动风险以及劳动力价格变动风险等。　　1.4管理风险　　项目管理风险是项目风险识别过程中容易忽略的一个因素。管理者若不能重视开发企业的管理方面的问题，就会影响到项目顺利实施及计

6、划目标的顺利达成。管理问题制约着工作是否能有效实施，其中的风险包括以下几个方面：计划任务的执行情况、项目的决策和执行划分、员工之间的关系、项目信息的真实性、管理制度的有效性等。　　2.开发项目的风险应对　　房地产开发商面对的是一个充满不确定性的环境，在其经济决策时应根据不确定性和实际情况进行分析，视程度不同而采取不同方法进行处理。实行风险管理，以尽可能地回避风险、分散风险来做选择决策。　　2.1政策风险　　对于政策风险，要密切注意国家和所在区域的政策调整，增强对经济形势和政策变化的预测判断能力，也可借助委托机构或营销公司的信息调查，及时调整公司快速决策能力，以避免或减少因

7、政策变动对效益目标的影响。　　2.2加强资产管理的控制　　资产管理决策是项目开发企业经营决策者根据公司的中长期发展目标和规划，依据企业所面临的外部环境和公司的实际经营状况，通过收集信息、设计方案、抉择筛选和审查结果等过程所形成的有关资产的保有、使用，分配和监督的方案。在可能的条件下，成立应收帐款催收机构，配备精兵强将，加速资金回收；其次是强化企业现金管理，使企业现金管理得当，尽可能让应收帐款与应付帐款的期限保持一致，最好是应收帐款回收的期限较应付帐款交付的期限更短，这样就可以保证按期交付应付帐款，使企业避免过多的利息负担及资金