台湾各都市内部迁移率及住宅市场关系

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1、台灣各都市內部遷移率與住宅市場關係之實證研究*本研究接受國科會專題研究計畫經費之補助，計畫編號NSC-89-2415-H-170-004，特此致謝。TheInterrelationshipbetweenIntra-UrbanMobilityRateandLocalHousingMarketDevelopmentinTaiwan薛立敏**中華經濟研究院研究員。曾喜鵬***國立台北大學都市計劃研究所博士生。Li-MinHsueh,Hsi-PengTseng摘要本研究首先建立一觀念性模型，以解釋都市內部遷移與當地住宅市場發展的相互關係，並選取台北市、台北縣、台中市及高雄市四個都市為研究對

2、象，以民國63年至民國85年的總體時間序列資料，分別利用多項延遲分配模型（polynomialdistributed-laggedmodel；PDL）、及誤差修正模型（errorcorrectionmodel；ECM）為估計方法，探討都市內部遷移率與住宅供給量、房價所得比、及仲介業密度等三個住宅市場變數間的關係。就整體結果而言，PDL模型因為已經假定了遷移率是被解釋變數，而使模型的解釋能力受到限制，房價負擔能力與仲介業密度的估計結果均不令人滿意﹔以誤差修正模型估計結果則發現遷移率與住宅供給之間呈現相互的影響，而遷移率對房價及仲介業密度的影響更甚於後者對前者的影響。總結來說，利用可以

3、檢定變數間雙向因果關係及長短期效果的誤差修正模型是較理想的方法。此外，本研究發現台北市的住宅市場與其他三地有顯著的不同。ABSTRACTTime-seriesdatabetween1974-1996offourmajorcitiesinTaiwanwerecollectedandpolynomialdistributed-lagged(PDL)modelanderrorcorrectionmodel(ECM)wereusedtoempiricallytesttherelationshipbetweenintraurbanmobilityrateandvariablesrelated

4、tohousingmarket.Theresultshowsthatintraurbanmobilityrateandhousingsupplyaffecteachother,whiletheimpactofmobilityratesonhousepricesandonthedensityofrealestateagenciesisgreaterthantheimpactofthelatterontheformer.AndECMisamoresatisfactoryestimatingprocedureforthisstudy.KeyWord:Intra-UrbanMobility

5、,HousingMarket,PolynomialDistributed-LaggedModel(PDL),ErrorCorrectionModel(ECM)關鍵詞：都市內部遷移、住宅市場、延遲分配模型、誤差修正模型、因果關係21一、前言自民國70年以來，台灣地區一年約有百分之10％至14％，兩百多萬的人口會遷移居住地點。依據主計處進行的「國內遷徙調查」，遷徙原因是屬於居住關係的，在調查的各年中（民國70年至81年）均在四成至五成之間，遠高於因工作關係、求學關係、結婚關係或其他原因而遷居者，而因改變居住需求而遷移者則有76％以上在都市內部移動。與居住相關的遷徙原因包括：（1）改變住

6、宅權屬，亦即從租屋者變為擁屋者或從擁屋者變為租屋者；（2）改變住宅品質，以遷居來達到調整住宅需求的質與量的目的；（3）改變居住環境，如為了靠近學校、市場等。但不論是為了何種原因遷移，在決定遷移的同時，也要決定遷居後的居住方式，包括住宅權屬、住屋空間、住宅類型、居住環境等。換言之，遷移者必須在想要遷往地點的住宅市場中找尋居住的所在。住宅市場的健全與否，包括房價的水準、住宅的供給、市場交易效率等都會影響遷移的決策。因此，居住遷移與住宅市場的關係是十分密切的。然而台灣過去由於工業化發展所造成的區域不均衡發展問題嚴重，因此有關遷移研究大都著重區域間的探討（如邊瑞芬1991，李朝賢1995，

7、蔡宏進1981，李文朗1986，江玉龍1986等），都市內部遷移的探討則相對缺乏。目前國內有關都市內部遷移行為的研究以劉小蘭、劉念華（1995）、Chen（1992）、Sun（1982）、熊瑞梅（1988）及經建會（1989）等人的研究為主。劉小蘭等（1995）結合個體與總體方法探討台北都會區遷入人口的特性，並以分析結果比較台灣與國外郊區化發展的差異；Chen（1992）以個體方法探討台北都會區遷移者與通勤者的相互關係；Sun（1982）以高雄市為對象，探討市內人口移