两宋土地交易中若干法律问题

《两宋土地交易中若干法律问题》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、文章来源：中顾法律网上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题两宋土地交易中的若干法律问题郑定、柴荣　　关键词:宋代/田土交易/交易程序/交易实质要件/田土诉讼　　内容提要:宋代土地交易非常活跃,有复杂灵活的交易方式:绝卖、活卖、倚当。与此相应,在法律上有关土地交易的程式化要件、实质性要件及相关诉讼问题规定得都比较完备。程式化要件有先问亲邻、订立契约、纳税投印、过割赋役。实质性要件要考虑交易人的意愿、权利能力、是否离业等因素。本文从立法和司法实践的双重角度对这些问题进行了分析。文章来源：中顾法律网上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题　　一位学者曾说:“中

2、国农民对土地的黏着性,远较他国为大。……美国农民把农场看成商品,中国农民则把土地当作婴儿。”①中国自古以农业立国,土地是农业国家最重要的社会资源,最基本的生产资料,因而土地制度也是影响古代社会治乱兴衰的最重要的因素。在中国五千余年的社会历史演变中,以维护农本自然经济为目的是古代社会法律制度及法律实践的根本价值取向。但是被胡适称为“中古的革新世纪”②的宋代,在以维护农本经济为价值目标的总体法律窠臼之下,其“法律表达”与“法律实践”却一定程度上体现了私有经济发展的需求。两宋是私有制高度发展、商品经济相对发达的历史时期。特别是土地以商品形式进入流通领域之后,不仅所有权的转移加快

3、,而且买卖成为取得土地所有权的重要途径。租佃制的盛行,又使土地的占有权、使用权、收益权相分离并可以独立进行转移。宋代土地买卖数量之大、流转之快、方式之灵活复杂,在中国古代历史上是绝无仅有的。本文试图从宋代经济生活中灵活多样的土地买卖入手,梳理剖析宋代国家对土地买卖的完备规范及司法实践中对田土纠纷的处理方法,以寻找有关“田宅细故”的法律之所以受到宋朝关注的原因。　　关于灵活复杂的田土交易方式　　北宋沿袭唐代后期以来的土地政策,支持和鼓励土地私有制度的发展,放任土地自由买卖。唐代以前实行均田制,国家对土地买卖有诸多限制;宋代土地私有制进一步发展,土地买卖盛行,宋代人认为本朝“

4、田制不立”③,这正反映了宋代所实行的土地制度不同于前代各封建国家的授田制,而是实行一种私有程度比较高的地主和自耕农的土地所有制。叶适说:“自汉至唐,犹有授田之制……至于今,授田之制亡矣。民自以私相贸易,而官反为之司契券而取其直(值)。而民又有于法不得占田者,谓之户绝而没官;其出以与民者,谓之官自卖田,其价与私买等,或反贵之。”④宋代国家授田制的消亡,意味着土地私有制业已牢固确立。由此带来的法律变化是:宋代有关田土买卖法律规定的完善以及地权的更细划分。文章来源：中顾法律网上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题　　宋代土地交易主要有三种形式,一是绝卖土地,二是典当,

5、三是倚当。土地和房屋是宋代不动产买卖的主要对象,土地交易中,凡称“永卖”、“绝卖”、“断卖”的,是将土地的所有权绝对让渡给买主;只转让使用权、收益权而保留土地的所有权和回赎权的“典卖”,称之为“活卖”。唐末开始用“典”或“典当”一词取代原来的“贴赁”、“典贴”,其债务人称“业主”,债权人称“钱主”或“典主”。五代时期开始用“典卖”一词,其含义有时包括买卖、典当两种行为,有时只是单一的典当行为⑤。宋代法律常将其连称为“典卖”作同一规定,无论典、卖都必须符合“先问亲邻”、“输钱印契”、“过割赋税”、“原主离业”等要件,两者的关系十分密切,在民间更常相混淆,引起许多田宅纠纷。“

6、典”是指业主把土地交给钱主,并领取银钱,但不付息,保留收赎权;作为典买人的钱主可以使用田产,享有该田产的课利(地租等),以代利息。在典当的过程中,典卖人所保留的土地赎回权,称为“田骨”或“田根”。钱主对田产的用益物权还包括出租和再典当,但不能出卖。如果活卖人以后愿意放弃回赎权(放弃回赎权在民间称为断骨),典买人应补足绝卖与典当之间的差价,称为“添贴”或“贴买价钱”。绝卖与活卖的最大区别是有无回赎权,而且由于钱主得到的是一种受限制的物权,所以典价往往要低于卖价,司法实践中也常常以价钱作为判断是绝卖还是活卖的一个标准。文章来源：中顾法律网上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您

7、的法律问题　　宋代“典”还易与另一种叫做“抵当”的交易方式相混淆。前者被称做正典,意即正式标准的典当,正式的典当具有以下两个要素:第一,典主必须离业,由钱主管业;第二,钱主必须受税,即经官府将典主出典这部分田土的税额割归钱主户下。凡是典主仍管业、仍纳税的就不是正典而是抵当,其实是以产业作为抵押,向钱主借钱。民间进行田土交易,为了逃避国家契税,常常会发生名为“典”,实为“抵当”,最终引起田土纠纷的事情。其具体做法是先定一田宅出典契约,双方不交割赋役,典主不交契税,业主不离业,交割典钱之后,业主与典主另签订一假租约,继续耕作该田,