南宁青秀区某著名楼盘的营销策划简案

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1、XX楼盘营销策划简案一、区域房地产市场简介南宁政府近年来提出要实现经济与环境“双赢”，要在五年内实现南宁的“蓝天”、“碧水”、“宁静”、“绿色”的人居环境。新城区围绕南湖周边，是南宁的一颗明珠，是邕城水之源，绿之本，其自然条件，环境景观，空气质量等在南宁具有绝对的优势。在新城区，可供开发的土地已很少，从他的特殊地理位置及土地成本来看，此区域的房地产开发市场主要以中高档的住宅及写字楼为主，房价在整个南宁市的房地产市场一直居高不下。本案所处的地段是新城区东面东葛、长湖路一带，由于前两年东葛路延长线与长湖路的贯通，望园路，茶花园路与东葛

2、路的交汇，使此区域的房地产市场逐渐展现生机，因此，在本案周边也聚集了一定数量的楼盘，以下则是本案周边主要楼盘的简要情况：项目名称物业形态总户数主要户型最低价平均价最高价销售情况绿城国际定向开发中天世纪花园高层住宅700户三房、四房、楼中楼、公寓220035004000已售出70%岭南家园5栋12层小高层和1栋17层公寓楼580户单间、二房二厅、三房二厅、220032003500已售98%南湖国际广场4栋32层高层900户二房二厅、三房一厅、三房二厅、四房二厅330038005000已售70%幸福家园6栋多层,1栋小高层高住楼240

3、户一房一厅、二房一厅、二房二厅、三房二厅200031003500一期已售完、二期未开盘大地华城32层商住楼300多户二房二厅、三房二厅280035004200今年年底开盘中鼎温馨家园9栋11层小高层398户二房二厅、三房二厅、楼中楼210029003200已售99%东葛、长湖路一带的房地产开发仅次于琅东，随着东盟博览会的成功举办，城市的“东进”及人民生活水平的不断提高，本区的房地产市场，特别是中高档住宅市场将在这里焕发出勃勃生机。二、项目SWOT（优势、劣势、威胁、机会）分析优势1、地处长湖路与东葛路交汇，地理位置优越。2、交通便

4、利，1、12、45、16、601路公交车直达。3、南湖、金花茶公园、竹排溪生态公园与本案非常之近。4、生活配套齐全：建行、工行、华园菜市、东葛肉菜市场、中医学院一附院、东葛路小学、新竹幼儿园，市十四中，十三中，星夜蜜大酒店，万花童娱乐中心，利客隆超市，南城百货等。5、单体独栋且需要销售的户型并不多，销售压力相对较小。6、开发商实力雄厚。7、一梯三户，通风采光较好。8、不靠近路边，较安静。9、1：1的车位比例，免除业主的后顾之忧。劣势1、地处于三角地带，目标客户不易发现。2、规模较小，缺乏竞争力。3、项目没有二度空间。4、内部配套较

5、少。5、户型面积过大，总价过高。威胁1、竹排溪生态公园改造工程尚未完成，会对市民的心理造成一定的影响。2、周边项目过多，已消化了部分消费群体。3、周边项目南湖国际广场、大地华城等在建、在售项目与本案争夺目标客户。4、地价过高，开发成本增加，价格空间上升有限。机会1、竹排溪生态公园改造完毕，景观优势突出。2、本案直接竞争对手如中天世纪花园、岭南家园已基本销售完毕，不具备直接的杀伤力。3、长湖路东南亚风情商品一条街和东葛路作为贯通南北的商业街以及其对周边的幅射力，商业配套会得到不断的完善，区域升值潜力日趋突显。三、项目简介及产品定位。

6、1、项目简介本案总建筑面积为25000平米，容积率为3.2，由一栋22层的单体楼组成，其中1~3层为商业物业，5~22层为住宅。共有两个单元，一梯三户结构，总户数为108户，户型有80㎡~150㎡的二房二厅、三房二厅、四房二厅。2、由以上的SWOT分析及结合本项目的实际情况对本案进行产品定位。长湖路上健康精品高尚社区。支持点：长湖路突出本案较好的区位优势，本案虽为单体独栋建筑，与大社区相比有着先天的不足，我们的规模虽不能与之相比较，但却是一个精品的社区，由于我们的户型设计规划布局较合理，通风采光极好，有大手笔的风范，加之本案所处的

7、区域为以南湖为中心的新城区，是CBD较集中的区域，各项休闲配套及人员素质都非常的高，所以它同时也是一个高尚的社区。四、目标客户群是谁？针对本项目的产品定位及分析，我们的目标客户群的需求及品位必须是与产品紧密相联的。产品的特点决定了我们的客户必须是有一定的经济能力及储蓄，有一定社会地位且向往休闲舒适的生活方式的成功人士，年龄在35~50岁之间。类型细分如下：公务员群体：收入较稳定，对居住品质要求较高。行政机关管理层、职员：由于其对所在区域的优越性有着清醒的认识及有一定的积蓄，决定了他们会向本案看齐。城市新兴白领：此类人薪水丰厚，善于

8、接受新的事物，事业如日中天，受过良好的教育，文化素养较高。个体、私营企业主：此类人精打细算，向住东区高尚的生活方式，对楼盘的性价比较在意。县份爆发户：如邕宁、宾阳的一些生意人及一些行政机关单位的管理层，南丹从事矿产开发的私营企业主等，他们都以定居在