写字楼营销报告.doc

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1、天地时代广场写字楼营销推广报告2009年6月深圳尊地地产咨询有限公司第44页共45页目录一、西安写字楼市场现状分析21.城内板块：写字楼发展空间渐小22.西高新板块：发展快速，引领西部写字楼市场33.南二环板块：大交通链接的城市商务带34.长安路和东、西城区板块：开发、租用相对滞后45.北城板块：写字楼兼顾商住功能已经成为历史4二、5月西安房地产市场分析61.5月市场整体情况62.项目所在区域房地产市场状况73.5月写字楼市场销售状况9三、西安代表写字楼项目分析111.旺座系列——景观先行、低门

2、槛112.利君V时代133.代表项目营销推广启发13四、项目A座写字楼市场定位141.项目写字楼定位背景及依据142.客户定位153.市场站位194.产品定位（形象）21五、项目写字楼产品卖点梳理23六、项目营销推广示意图26七、写字楼销售速度及目标271.销售速度272.销售目标27八、项目写字楼推广思路291.基本推广思路292.项目写字楼推广突破点303.写字楼事件节点安排31九、项目写字楼营销推广计划实施321.第一大战役——“挺进中原”322.第二大战役——“三路包抄”353.第三大战

3、役——“瓮中捉鳖”38一零、项目写字楼推广调性解析431.整体推广调性432.分阶段推广调性43第44页共45页1、西安写字楼市场现状分析相对于北京、上海这样的发达城市，及国际化程度更高的城市，西安的写字楼发展还处于初步阶段，同时，需求及供给的特征也与北京、上海大相径庭。通过近几年的发展，西安写字楼从无序到走向格局化，从商住楼到国际化标准，已经逐渐形成了城墙内、南二环、西高新、经开区等写字楼板块。1.城内板块：写字楼发展空间渐小提起写字楼，要首推始发地西安城墙圈内。它占据陕西、西安的政治、经济、

4、文化核心位置。目前它的写字楼数量约占西安市场的四分之一左右。围绕钟楼，集中在南、北大街一线的有新时代广场、凯爱商务大厦、宏府大厦、中天国际大厦和金钟大厦等。城内东区有金泰国际、和平银座、新城国际大厦等；改造后的西大街主要集中了国内一流的商业品牌经营项目，写字楼分布缺乏代表性的项目，当然这也是较为理性的布局；而东大街是老商业圈，加之城市改造规划的滞后和限制，写字楼目前排不上席位；未来的解放路，改造后将在零散写字楼的基础上，涌现一些商业写字楼项目。目前城内黄金地段可供开发的土地只有零星小体量，加上政

5、府规划和政策上的限制，城墙内老牌地段写字楼的发展空间是越来越小。第44页共45页1.西高新板块：发展快速，引领西部写字楼市场从最早的高新国际商务中心对接世界500强开始，西安写字楼从传统的商住、低端办公向高端办公物业进发。企业壹号公园、创业广场、旺座现代城、紫薇龙腾新世界、海星城市广场和高科广场、华晶商务广场等写字楼相继入市，吸引了本土企业、国内及国际企业落脚高新区“写字办公”。从西高新开始，西安的写字楼在建筑水准、外观设计和内部配套、物业管理上，都在跑步学习、竞争并自身创新，逐渐接近发达地区，

6、并努力向国际标准学习。从千米广场、超豪华大堂、高速国际名牌电梯以至楼顶停机坪、国际时尚商务会所等，西安的写字楼物业配套都在不断升级。而高新区的写字楼市场，也伴随着高新管委会的政府导向，开始逐步的引导着市场，从高新路到创业广场，再到唐延路，一直到高新三期的都市之门，都与政府的引导有很大的关系。2.南二环板块：大交通链接的城市商务带写字楼第二大热点板块就在西安南二环。从东段的金花南路转角到西段中海华庭之间约5公里第44页共45页路程，四五年来先后有数十家不同规格的商务、写字楼，面对面排列在被称为西安

7、金腰带的南二环两边。尤其从雁塔路到西段中海华庭转角处之间，扎堆矗立着鹏豪园、蓝溪科技大厦、华融大厦、亚美伟博广场、广丰国际、煜源大厦、世纪星大厦、现代之窗、志诚大厦和永安大厦、怡和国际、捷瑞大厦等。南二环商务带的最大优势就是借助了交通优势，同时也与西高新有若即若离的“裙带关系”等，这些成就其在商业战略位置的重要性。1.长安路和东、西城区板块：开发、租用相对滞后西安南城（沿长安路一线）虽然是经济、文化和人文居住大区域，但恰恰写字楼发展并不快，“潜意识里是文化与商业的冲突”。西安东城的东关正街、互助

8、路和金花路等，都已经逐渐发展成为商务区域；商务物业和纯正的写字楼也相继出现，像西部电力国际大厦、世贸大厦、海景国际公寓等，都是具有代表性的商务办公物业；而西城区域，众多的机电、医药、物流等企业都落户这里，固有的老面孔也在改变。但是，东、西城区的写字楼从开发到租用都相对滞后，这和区域环境有关系。2.北城板块：写字楼兼顾商住功能已经成为历史从2004年底西安市政府北迁信息的快速传播到去年的“花落未央”，地铁线的开工建设，北客运站的开工建设。北城正处于高速发展期，无论是商业配套还是市政套都是标准化。所