工业用地价格走势分析

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1、工业用地价格走势分析2007年国家出台《全国工业用地出让最低价标准》,《标准》的颁布加强工业用地调控的一项重大政策,是国家运用土地价格手段参与宏观调控的重要举措,有效的避免一些地方在招商引资中竞相压低地价甚至以零地价、低于成本出让工业用地。2008年,为了保证13亿国人的吃饭问题,中国政府设定了18亿亩的耕地红线,这是个不可触及的底线。而据最新数据显示,2009年中国的耕地总数是18.26亿亩,已经逼近最低底线。因此在推进城镇化的过程当中,政府势必会更加严格地实施耕地保护制度。这样就导致未来房地产开发中,农用

2、地开发越来越难,更多的是拆旧盖新。2010年国家又颁布一系列土地管控措施,加大土地使用管控力度。从新的法规中我们可以看出,更多的出发点是从保护被征收人的利益出发。未来在搬迁过程中,不论是在搬迁难度还是搬迁成本上,都有一定的增加。这在一定程度上,给接下来的房地产开发提升了难度,增加了成本。同时因土地指标管控的严格及各地可用工业用地指标的不断减少,各地方政府在招商引资中,加大了对企业的筛选力度,提高企业进区门槛,这在很大程度上,造成了工业用地出让价格的提高。工业用地主要价格影响因素主要包括以下几个方面:1.一般因

3、素(1)自然因素:城镇地理位置、水文气候条件等;(2)社会因素:城镇发展与公共设施建设等;(3)经济因素:地区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、产业政策、产业结构、技术创新、物价工资及就业水平、此类市场状况等;(4)行政因素:城镇土地利用规划、房地产租金与税收政策等。2.区域因素(1)交通状况:对外交通便捷程度、交通管制、距货物集散地(车站、码头、机场)距离及货物集散地的规模档次、道路构造及档次、道路体系等; (2)基础设施状况:供水、排水、供热、供电、供气等状况;(3)环境状况:污染排放状况及治理

4、状况、距危险设施或污染源的临近程度、自然条件等;(4)工业区成熟度:相关产业的配套及集聚状况、工业区的未来发展趋势等;(5)行政因素:规划限制、政府的特殊政策、产业管制等。3.个别因素地、地势、地质、水文条件、面积、临路状况、位置、土地使用限制、土地开发程度、土地权现状。目前对工业用地影响较大的几个因素为,市场、价格、政府政策及企业行业发展几个方面。一、市场(1)工业土地供应量(2)二、价格三、四、政府政府政策的调控对低价影响五、企业中国工业地产市场经过金融危机的洗牌和重组,重获新生。2010年初呈现出强劲的

5、发展势头。  工业物业需求量急剧猛增   从中国工业地产服务联盟2010年初反应出来的数据看,深圳、广州、武汉、成都、重庆、北京、天津、上海周边显现出强力的工业物业需求,较去年同期相比增长约30%,主体为中小企业。这些新增的中小企业对工业物业的要求也明显提高,希望能进入产业园区,有好的发展环境、完善的配套设施和配套服务。 luzhou.bbs.house.sina.com.cn2[.s"D#`$~%~5V  工业地产资金投入回升 新浪乐居/]3U%n9u*z  2008年底到2009年初,由于金融危机的影响,

6、工业地产的资金投入量大幅下降。随着中国政府扩大内需和宽松货币政策的实施,2009年下半年,中国工业产投资市场开始复苏。luzhou.bbs.house.sina.com.cn$H#V%`2l0t4N  亚洲新工业格局的出现以及人民币成为计价单位,使得投资者们通过开发、投资组合或单独购买等方式,加快了他们在中国工业地产市场上的投资扩张。   与此同时,由于股市低靡、传统房地产产品逐步失去其原有的吸引力,本地投资者们包括一些来自保险基金,以及私人企业的富余资金,对工业地产市场表现出很大的投资兴趣。   外资工业地

7、产商,热潮继续涌动。新加坡腾飞集团、星狮地产、瑞安房地产和嘉德置地,已成为中国工业地产市场最为活跃的境外开发商。他们虽然持谨慎态度,但仍看好中国未来五年市场,加快扩张步伐。   2010年初中国工业地产投资已经回升到金融危机前的发展水平,并有所上扬。   工业地产交易量和租售价攀高   2010年初中国工业地成交量和租售价呈现一路攀升趋势……更多详情请参阅《2009中国工业地产蓝皮书》。 luzhou.bbs.house.sina.com.cn*m#Q.u  e%L;y  关于《2009年中国工业地产蓝皮书》

8、   《2009年中国工业地产蓝皮书》是由中国工业地产服务联盟整合昊信联行、阿士招商网、恒昌顾问、戴德梁行、动力联行、光怡地产、合力未来地产顾问提供的数据,深入研究分析推出的重要实践性调研成果,对工业地产业内人士极具收藏及指导价值。 !h4L7y  J(q5K3O1a&b  本报告在定位上紧密跟踪2009年度中国工业地产市场热点,对北京、上海、天津、武汉、重庆、成都、广州、深圳、东莞等工业地产发达城

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