华业商业地产冒险

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1、华业的商业地产冒险在土地市场被房地产调控政策的萧瑟气氛所笼罩之际，一家年销售额刚过十亿的房地产企业却在短短不到半年之内在北京通州一隅豪掷超过45亿元接连揽下5块地块之多。而该公司的董事长更豪言未来将在该地投入200亿。这样的投资额相对于2009年仅仅为12亿元的主营收入而言，无疑是一个天方夜谭式的数字。故事的主人公是华业地产（600240），一家有着26年悠久历史的老牌房地产企业，此前扩张和开发速度较为缓慢，一直以单一住宅项目开发商的面目为人所知。去年才仅仅是处于快速扩张期的华业地产的跨区域扩张元年。逆

2、势扩张、选择在通州、投资额为200亿，又转身商业地产开发，这些要素的组合给人以一种强烈的戏剧化的叠加效应。对于尚属商业地产新兵行列的华业地产而言，在房地产调控的阴影之下，投资200亿押注通州，不啻为一次不折不扣的冒险之旅。押注通州通州，华业地产冒险之旅的发源地。2月21日，华业地产发布公告称，以总价格23.25亿拿下北京市通州区运河核心区三幅多功能地块。这是冷清的2011年北京土地市场首单土地出让成交成功案例。此前的2010年10月7日，华业地产以21.94亿元成功竞得北京市通州区运河核心区两幅多功能国

3、有建设用地使用权。这5幅被华业地产斩获的地块均位于通州区运河核心区，用地性质均为F3其他类多功能用地，出让年限均为商业40年、综合50年。总面积达到52.5万平方米，其中写字楼部分达到30万平方米，超过总体量的一半。“在核心城市、核心地理位置进行布局，将重点资金投入到重点项目之中正是华业的既定战略。”华业地产董事长徐红很是淡定：通州是一块暗藏潜力的价值洼地，故此华业未来在通州的投入可能达到近200亿。华业地产目前在通州所拥有的95.6万平方米的低价土地储备和多年的一级开发经验，使得公司在通州奠定了一定的

4、基础，相对未进入通州市场的开发商有比较好的优势，后续拿地值得期待。曾经担任华业地产副总经理的陈云峰表示，华业地产选择该区域地块的原因是多方面的，首先是看中通州的整体规划；其次是在一个区域多拿几块地可相对成规模，对塑造公司产品和品牌有好处；第三，在宏观经济政策影响下，华业地产的发展战略从偏向住宅转为商业和写字楼；还有就是，通州对发展产业的公司支持力度较大，这也是华业频频出手该区域地块的重要原因之一。　商业地产的春天200亿押注通州的背后，透露的是在政策调控助推下，华业地产的战略转型。时代背景正是房地产新政

5、造就了房地产行业分化为冰火两重天。这厢是住宅市场的料峭寒冬，那厢是商业地产的风景独好。从去年4月开始，三轮房地产调控如连环重锤，尤其是自各地的限购令相继出台以来，不仅严重影响了市场成交量和房价走势，还改变了市场对房地产行业的认识。当住宅市场遭遇严厉调控之时，商业地产领域却绿灯大开。从政府的土地供应方面就可以看出些许苗头。仅以北京数据为例，截至3月15日，北京2011年出让的20宗经营性用地中只有3宗为纯住宅用地，16宗全部或部分为商业用地。政策引导之意日趋明显，行业发展阶段已经出现新的变化，转战商业地产

6、顺理成章。“新政对住宅影响很大，但对于商业地产则是一个利好。随着未来土地资源越来越稀缺，华业将不再完全以住宅开发为主，而是转向商业地产。”徐红表示。不仅仅是华业，万科、保利、远洋地产等曾经专注并领先于住宅地产市场的企业也纷纷加码商业地产，寻找新的蓝海机遇，并为抢占先机提早谋篇布局。对于投身商业地产的热情，那些房地产商自己更愿意将其理解为“水到渠成”，而非房地产新政压力下的“避风行为”。远洋地产行政总裁李明认为：“商业地产是地产行业发展的高境界，符合资产和物业的发展规律。”而万通地产董事局主席冯仑甚至认为

7、，房地产企业“去住宅化”成为今后一段时期内房地产行业发展的显著特点，未来房地产市场将逐步形成以商务不动产为主角的竞争格局。后来者的梦想与隐忧强势占位，抢夺先机。敏锐的开发商已经纷纷在商业地产领域加快跑马圈地的速度，销售型商业地产项目更是频频受到市场热捧，成为实力资本青睐的长期投资之选。谁将在下一个黄金十年赢得先机？先行者如万达、中粮集团、华润等在商业地产领域浸淫多年的企业，早已形成各自的核心竞争力，后来者华业地产的脚步声渐次响亮，但面对激烈的竞争，门槛已被推高。从当前来看，龙湖、万科、华润、保利、招商、

8、绿地、恒大等开发商不约而同选择了商业地产为战场，厉兵秣马准备大干一场，与他们同道的还有各路资金。在商业地产这片看似平静的海面下，同样暗流涌动。“对于华业这样资金规模不是很大的企业，在商业地产领域的高举高打是一件增加资金链断裂风险的事情。此外，商业地产对华业的开发能力，尤其是后期的运营能力提出一定的挑战。”一位商业地产管理公司人士指出。诚如其言。商业地产项目的开发建设阶段需要占压大量现金，资金周转率慢；投资回报周期较为漫长。在此期间，利润都沉