居民楼里的“漏水”纷争

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1、居民楼里的“漏水”纷争文／桂佳唯马宁楼上住户漏水，楼下住户遭殃徐州人邵楠（化名）的姐姐早年去了南方，将房子托付给她出租照料。让邵楠没想到的是，国庆节长假的头一天麻烦事就来了，楼上的居民家跑水把姐姐的房子给淹了，可气的是楼上居然还没有人。邵楠的姐姐的房子在四楼，五楼的房主姓赵。邻居帮忙找到了赵先生的。接到后，赵先生赶了过来，却进不了门，因为赵先生将房子出租给了别人，租房子的人回安徽老家休假去了。大家只好将房门撬开，只见屋里全是水。根据水流的方向，大家发现漏水的地方是卫生间。大家赶忙凿开墙壁，发现包在墙体里面的水管破

2、裂。有人帮忙关掉了楼下的总阀门，制止了流水。房主赵先生找来了修理工，一问价格，需要600元。赵先生嫌贵，便把众人撵了出去，关上房门离开了。怎么漏水的管道没修好，就关门走人了呢？这似乎也太不负责任了吧。这位赵先生究竟是怎么想的呢？媒体记者到徐州采访的时候，赵先生去了外地的女儿家，关于处理房子漏水这事，他全权委托给了代理人。代理人说，当时查到了漏水点，赵先生也很着急，打给当地的自来水公司，报告了事故。但自来水公司工作人员查看以后，说主水表以外的管道归他们维护，主水表以内的管道归住户自己负责．与自来水公司没关系。自来水

3、公司的人走后，赵先生又找来了一位管道修理工，听说要600元修理费，赵先生不情愿，因为近10年他没有住过这房子了，觉得修理费得由租房户承担。此时，远在安徽的租房户小何也得到了房子漏水的消息。两天后，小何的老公赶回徐州，找人修好了漏水的管道。但这中间，其他居民因需要用水，有人把自来水管的总阀门给打开了。邵楠姐姐家又进水了，地板被泡得翘了起来，墙壁也鼓了起来，连门都关不上了，租户没法儿住就搬走了。装修公司的人说得重新装修，需要7万多元。状告邻居索赔，损害责任难定邵楠找到律师，咨询赔偿应该向谁要。她认为是楼上漏水造成她姐

4、姐家财产损失，楼上租户应该给予赔偿，而房主也有连带责任。得知邵楠到法院起诉，索要损失赔偿，租房户小何是一脸的委屈。她说漏水原因不在他们，如果是水龙头忘了关导致漏水，这无疑是他们的责任，但现在是管道破裂了，不是他们的原因造成的。况且他们家也被淹了，东西也被泡了，他们也是受害者。对此，房东赵先生的说法是，要论漏水的责任问题，不是他一家一户的事情，整个单元楼从一层到七层，每家每户都有责任。房主和承租人都不是公共主管道的所有者，也不是管理者。从这个角度来讲，房主和承租人都不是侵权主体，不应该承担责任。明明是五楼居民漏水，

5、怎么能和其他楼层住户扯上关系呢？赵先生说，他们这栋居民楼的自来水供水管道是一根主管道直通上下，每家每户再从这根主管道分接到厨房和卫生间。而漏水点正是在主管道上。这根主管道纵向穿过了他们这个单元一侧从一层到七层所有的住户，不属于他一家单独拥有。所以，这根主管道出了问题，造成楼下住户被淹，不应该单独由他家来承担赔偿责任。据当地的老居民讲，事发的居民楼位于徐州市中心，是商品楼。因该楼是1990年建造的，距今已近20年了。该座楼没有物业管理，而且现在早就找不着20多年前的开发商了。其实，就算是能找到开发商，按照法律规定，

6、公共设施的维护责任也轮不到他们身上。根据最新《建设工程质量管理条例》第四十条规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年。赵先生认为，这起案件虽然是个案，却引出一个现实问题。在很多城市的老旧小区，管道的老旧破裂属于正常情况，如何界定侵权主体？公共设施在没有物业管理的情况下，应由谁来维护，由谁来管理？邵楠的代理人也认为，这起案件触及了一个大的法律问题。一些老旧小区自来水主管道的使用权人应该是所有的住户，

7、是不是所有住户都应该有一个维护的义务呢？该案的主审法院徐州市鼓楼区人民法院受理这起案件已为时不短，经过多次开庭，争议不断，无法下达判决。那么，出事的这段水管到底是不是楼上楼下住户共用的主管道呢？老旧小区管道，该谁维护管理在案件审理期间，承办法官到事发所在地的居民楼进行了一次法庭调查。法官逐一楼层走访下来发现，这个单元的设施，有的进行了分户，有的则没有分户。因为住户大多在装修时将自来水管包在了墙内，所以无法查清出事的管道是否为主管道。有媒体记者上网查询发现，类似案件很多。看起来，这涉及千家万户的自来水管，还真不是一

8、件小事儿。那么，这种管理、维护责任不明的情况到底是怎么出现的呢？北京市律师协会房地产专业委员会委员王春军认为，因为多年前我国对物权的概念不是非常清晰，在建居民楼的时候对分户设施和公共设施划分不清。随着时间的推移，设备老化后，就会出现侵害公民使用的情况，便会产生各种纠纷。据专家介绍，近年新建的小区楼房大多采用分户的方式，明晰一些设施的管理责任。但分户制也不能解决全部问题，因