房地产市场税收管理中存在的问题及对策探讨

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1、房地产市场税收管理中存在的问题及对策探讨一、房地产市场税收管理中存在的问题　　（1）收取定金预售款后不按税法规定时限申报纳税。为了达到少申报或不申报营业税等税费的目的，房地产开发企业不按定金或预收款项申报相应的营业税等税费，对房产销售收入，对按揭银行划转过来的按揭贷款售房收入，不及时计提和申报相关税费。（2）房地产开发企业虚列、互串开发成本。在开发环节，开发商为虚增开发成本，除了增加前期工程费用外，通过与施工单位协商虚开施工环节建筑业专用发票从而虚增开发成本，不按照非关联企业之间的决算合同自开或代开建筑业专用发票，将应计入财务费用的借款利息串记入开发成本增加加计扣除金额，将属

2、于以后期间建设的商业用地计入土地成本在各期均摊。上述行为的结果一是挤占当期利润，影响当期企业所得税，二是增加了土地增值税的直接扣除项目。（3）税务机关房地产税收管理不到位。主观方面，税务人员政治业务素质不能适应房地产市场税收专业化管理的要求，对该行业税收管理到力不从心，无法实现税务机关对房地产开发企业从征地到售房的全程跟踪监管，不能取得税收征管主动权。（4）二手房交易税费流失严重。尤其是个人之间买卖房屋税费流失严重，编造成交额较低的虚假交易合同，或者干脆不办理过户手续，逃避契税、土地增值税、营业税及附加。（5）房屋出租偷逃税严重。目前房屋租赁市场火爆，房地产企业开发的商品房出

3、租、行政事业单位及个人拥有的门面房出租和用于个人住宿“出租屋”遍地开花，由于个体工商户、个人租用一般不需要索取发票报销，所以无法从发票方面控制房屋出租市场税收。　　二、形成上述问题的原因　　（1）房地产行业巨大的资金需要量成为企业偷逃税费的动力。从征地、开发、保有到最终销售，该行业需要巨大的资金，从征地开始需要缴纳土地出让金和耕地占用税、契税，随着工程进度需支付建筑施工方开发成本和银行利息等开发费用，同时需缴纳土地增值税、营业税、城建税等税费，所以开发商老板自开始千方百计迟缴或少缴税费以维持开发项目运转，这样房地产企业实际上是运用应纳税费作为无息贷款。（2）房地产企业纳税意识

4、不强。房地产行业是近年迅速发展起来的产业，企业老板和办税人员将大部分的精力用在了前期征地准备、项目广告策划、推销宣传上，主观上没有静下心来认真学习税法的动力和依法纳税的意识。（3）税务人员房地产税收业务素质不高，亟待学习提高。由于部分税务人员业务水平不高，他们在相关政策宣传和稽查工作中力不从心，达不到到快速处理有关涉税问题的效果，直接影响房地产税收的征管水平。（4）相关职能部门配合力度不够，协税护税体系有待完善。通过发改委可以了解立项情况，通过房管部门发放预售许可证和房产证可以确定房地产企业预售房产收取的预收款项时间、销售商品房情况和出租房备案情况，通过国土资源可以获得房地产

5、企业征地面积信息。（5）房地产相关税费设置重复，计算复杂，不易操作。有关房地产行业税收单行动文件多且内容变动频繁，尤其是土地增值税和企业所得税计算相当复杂，这给征纳双方带来了巨大的工作量，同时容易带来纳税争议。（6）税费负担偏重。据测算，房地产企业从征地、开发到销售环节，应纳税费支出占收比率达百分之二十；房屋出租依法计算应纳税费负担率达百分之三十。对于二手房交易市场，144平方以下普通住宅交易优惠税费负担率高达百分之六，144平方以上非普通住宅税费负担率最高达百分之十一，结果大部分业主为了逃避较重税费负担不办理房屋转让手续。根据拉弗曲线原理，一定的税收收入的可以通过设置较高税

6、率和较窄税基来完成，也可以通过设置较低税率和较宽税基来完成。前者由于较高的税负使纳税人不堪负重，纳税人为了减轻税负将想方设法偷逃税款抑制了该行业的持续发展；而对于后一种情况，纳税人可以在轻松承担税负的基础上提高税法遵从度，税务机关可以将大部分精力用在提高现代化征管水平和优化服务水平上。（7）地方政府庇护房地产企业。具体做法包括要求有关部门减少有关收费，不支持税务部门甚至指示税务部门延迟征收、少征收税款。（8）寻租现象影响税务机关公正执法。地方政府庇护房地产企业多收取土地出让金而影响税收尽管做法欠妥。　　三、解决房地产税收存在问题的建议　　（1）改革现行房地产行业涉及税费，改变

7、税负偏重的现状。现行政策规定的仅房地产交易环节买卖双方共需缴纳6种税，交易环节税收负担总额占成交价的百分之十以上，这种偏重的税负对加速房地产市场的流通和活跃是不利的。（2）健全相关法律法规，加强以政府牵头的部门协税护税机制。要制定税收基本法，法律法规应规定由当地政府牵头的发改委、财政、税务、房产、城建、国土等部门定期联席制度。（3）加强税务人员业务素质，提高专业化管理水平。要根据房地产行业的复杂性和特殊性，加强房地产业会计程序和税收相关法律法规的学习和运用。（4）依托信息化技术，实现信息管税。结合各省市