开发间接费用会计核算与税务处理

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1、开发间接费用的会计核算与税务处理开发间接费组成企业开发成本的一项重要内容，《施工、房地产开发企业财务制度》（[1993]财预字第6号）规定：“开发间接费用是指企业所属直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。”“开发间接费”作为一级会计科目，主要核算房地产开发企业为多项目开发而发生的费用。这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品所应负担，因而无法将它直接计入各项开发产品成本。所以，房地产企业发生的开发间接费用应先计入“开发间

2、接费用”科目，然后按照适当分配标准，将它分配计入各项开发产品成本下的“开发成本——开发间接费”二级科目（期末该科目无余额）。直接为某项目开发发生的费用，如现场办公费、生活费等，直接计入各开发成本项目“开发成本——开发间接费”科目。只有一个开发项目而发生的开发间接费用，则直接计入“开发成本——开发间接费”科目。开发间接费用的总分类核算在“开发间接费用”账户进行。企业所属各内部独立核算单位发生的各项开发间接费用，都要自“应付工资”、“应付福利费”、“累计折旧”、“递延资产”、“银行存款”、“周转房——周转房摊销”等账户的贷方转入“开

3、发间接费用”账户的借方。举例：某房地产开发企业某内部独立核算单位在2008年5月份共发生开发间接费用41600元，各开发产品实际发生的直接成本如下：101商品房50000元；102商品房120000元；151出租房75000元；181周转房70000元；201配套设施80000元；301商品性土地125000元。合计直接成本520000元。由此计算开发间接费用的分配比例为41600÷520000＝8％，5月份各开发产品应分配的开发间接费：101商品房：50000×8％＝4000元；102商品房：120000元×8％＝9600元；

4、151出租房：75000元×8％＝6000元；181周转房：70000元×8%＝5600元；201配套设施：80000元×8％＝6400元；301商品性土地：125000元×8％＝10000元。根据各开发产品成本分配的开发间接费计入各开发产品成本核算对象的“开发间接费”成本项目，并将它计入“开发成本”各二级账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方，具体会计分录为：借：开发成本——房屋开发成本25200开发成本——配套设施开发成本　6400开发成本——商品性土地开发成本10000贷：开发间接费用41600房地产开发企业所发生的开发间

5、接费用如何归集，以及开发间接费用如何分摊，不仅直接影响到企业所得税的汇算清缴，同时还影响到土地增值税清算。一、允许税前扣除的开发间接费用组成内容根据《土地增值税暂行条例》第七条规定：“开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。”由此可见，土地增值税中的开发间接费用，与当时房地产开发企业会计核算中“开发间接费用”的组成内容是完全一致的。而《国家税务总局关于印发（房地产开发经营业务企业所得税处理办法）的通知》（国税发[2009]31号）规定：“

6、开发间接费用指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。”从土地增值税与企业所得税各自对开发间接费用的表述来看，土地增值税中的开发间接费用并未包括企业所得税中列举的工程管理费，以及项目营销设施建造费。虽然土地增值税开发费用中并未列举“工程管理费”，但在计算土地增值税时应当允许扣除；对房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，在土地增值税上应分不同情况分别处理

7、：(一)、是房地产企业在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产销售费用扣除。售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用中列支。(二)、是房地产企业在主体内修建临时售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。(三)、是房地产企业利用规划配套设施（如：会所、物业管理用房），发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，按以下原则处理：（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。（2）建成

8、后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。借款费用是组成开发期间的一项重要费用，但在房地产企业财务制度、土地增值税以及企业所得税列举的“开发间接费用”中均未列举“借款