报告中容易出错的地方

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1、你先看一下这个,归纳的不知道对不对,有关例题我再想办法找一下.关于土地估价报告的改错,搜集总结了一些容易出现错误的地方,不知道是不是全面,仅供参考.一、估价报告格式的规范性一份完整的土地估价报告，要求内容全面、格式规范，各项表述清晰准确。在规范性方面，报告中常出现的错误有如下。1、报告内容不全，有明显遗漏或错误。估价项目名称不明确；（1）缺少《估价结果一览表》。在第一部分总述中应当包含《估价结果一览表》。（2）缺少一般因素、区域因素、个别因素的描述。或者把个别因素、区域因素、一般因素中的有关内容颠倒。第二部分，估价对象描述及地价影响因素分析

2、中，一般因素、区域因素、个别因素的描述。比如有关一般因素的地价政策因素错误地划分到了区域因素中去、将个别因素——宗地形状、面积列入了区域因素；将区域因素——环境条件列入了个别因素；个别因素中未说明宗地的基础设施状况及土地最有效用途)等。（3）估价依据中，缺少估价对象土地证书或权属证明”。（4）未列出土地估价的技术标准；（5）“估价定义中，未说明是什么权利的土地价格”。（6）“土地权利状况”未作他项权利状况说明；（7）“地价定义”未说明土地开发程度；（8）“地价定义”未说明土地用途、使用年期、权利状况、开发程度等；（9）“估价结果中，缺少单位

3、地价”，地价没有用大写，地价用外币表示的没有列出估价时点的本外币汇率。（10）“需要特殊说明的事项中，缺少估价假设条件、资料来源、估价结果有效的条件等事项的说明”。（11）“估价目的”未说明估价结果的应用方向；（12）“估价目的”中的土地权利说明不明确；（13）在“第二部分估价对象描述及地价影响因素分析”中存在“土地位置状况中，缺少土地用途、土地级别的描述”、“土地权利状况中，缺少他项权利状况的描述”。（14）“在第三部分土地估价”中出现“地价的确定中，估价结果无大写、币种”；（15）“估价师签名栏”无估价师资格证书；（16）非土地估价师签

4、名；（17）无四至说明；（18）无土地登记状况说明；（19）无他项权利说明；（20）“估价日期”未注明估价的截止日期；（21）估价期日无具体“日”期；（22）土地级别与土地等混同；（23）征地审批机关应为当地政府，而非土地部门；（24）在“第四部分附录”中“缺少估价对象房屋产权证”、如估价技术报告中，缺少估价机构负责人签字和机构盖章栏；（25）报告有效期应为半年；（26）出具报告的时间离估价基期过长；（27）估价原则中缺少估价方法中需要应用的原则；（27）附件中缺少土地权属来源文件、估价对象照片等。等等。（28）附件中缺少土地使用证书复印件

5、、（29）估价机构资质证书复印件。（30）估价师资格证书复印件等。2、某些关键内容界定不清或有错误。（31）估价技术报告中，估价目的、估价对象和地价定义的表述不够恰当合理。（32）估价目的不能同时有两个，如为两个目的，应分别出具报告。（33）地价定义未说明对应的土地用途、使用年期、土地开发程度等。（34）土地登记状况、土地权利状况的描述内容与标题不相符等。3、估价依据不充分，或缺少必要的分析。二、估价报告的合法性土地价格是权益价格，土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。在估价过程中，估价对象权属的确定，应以《国有土地使用证》、《房屋产权

6、证》等权属证书为依据。估价对象的用途、容积率、建筑高度等项指标的合法性判断，应以规划部门的批准文件为依据。估价对象的交易应符合相应的法律法规和制度政策。在合法性方面，报告中常出现的错误如下。(35)缺少估价对象权属依据或估价对象权利状况界定与证载内容不一致。如本题估价技术报告中，土地权利状况描述前后不一致，且附件中缺少土地权属证明。(36)缺少与估价目的相对应的法律法规依据等。三、估价方法选择及应用的合理性土地估价方法选择与应用是估价技术报告的主要组成部分，也是容易出现错误的地方。常见错误如下。(37)估价方法选择不当或缺少依据。1、公式应

7、用错误。（38）如市场比较法中，缺少土地使用年期修正；（39）市场比较法的计算公式缺少个别因素修正；（40）成本逼近法中，未对土地成本价格进行年期修正；（41）成本逼近法未计算土地税费和土地增值收益。（42）土地增值的年期修正错误地采用了直线折旧公式；（43）地价确定中采用了错误公式：总地价=单位面积地价×建筑面积。成本法公式、剩余法公式也是经常容易出现错误的地方。5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,estab

8、lishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem