停车场收费管理重在内部监管

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1、停车场收费管理重在内部监管徐作成/中国物业管理杂志网/20080702 　　时下业界谈论最多的话题是：物业服务企业面临的生存困境和怎样走出困境而变革图存。停车场，作为建筑物的组成部分，随着物业管理市场化的深入和发展，成为物业服务的重要组成部分。伴随着购车潮的到来，停车场收费管理自然成了都市热门话题，相应也成了物业管理行业的难点之一，已越来越受到管理者的高度重视。   停车场收费管理面对的差异因素多　　以笔者多年来对停车场收费管理的调查了解，现在大多上规模的物业服务企业对其所属停车场收费管理没有实现制度化、程序化、规范化的统一,这主要是受停车场管理的复杂性的影响。影响停车场收费管理的因素很多，

2、归纳起来主要有：停车场的规模、设施、产权、经营模式、管理手段和核算方式等。　　物业服务企业在停车场收费管理方面要面对的差异因素很多：按进出限制形式的有凭IC卡、放行条、打卡钟、固定卡、临时卡等形式；按计时形式的有按小时、按日、按月、按季、按年，还有免费卡、优惠卡等形式；按停车场经营性质的有商业、公共和住宅等分类；按场地类型的又有室外（露天）、室内、地下、车库等类型；按停车场所具备的硬件系统的有停车场收费智能系统和手工收费系统分类。差异多，管理细则要求完善，实际操作也就难度大。　　目前停车场收费管理普遍存在的问题　　目前停车场收费管理普遍存在的问题主要表现在以下两个方面：　　一方面，停车场管理

3、人员对停车场收费政策的把握不够，这个问题尤其体现在以下几点：　　1．未经审批私自收费，无证收费和超过政府价格主管部门规定的标准收费；　　2．不执行明码标价管理规定或收费标识牌公示不到位而引起车主误解，导致纠纷；　　3．认定停车收费起止时间的争议；　　4．由于收费人员未能解释清楚，车主把车位服务费与车位租赁费混淆，引发价格矛盾与投诉；　　另一方面，内部收费管理的有效监控归纳起来主要有以下五个方面：　　1．收费漏洞大,无法避免“人情车”的进出；　　2.停车场收入的大量流失，管理员利用职务之便通过用手动遥控开启道闸，私自放行、监守自盗、收费不给票、多收费少给票、不要票少收费、收费给废票、大车按小车

4、收费标准收费等手段获取个人利益（上述情况在没有安装停车场智能管理系统的地方更为突出）；　　3．免收费车辆管理不严，对工商、税务、城管、司法、军警等相关政府部门的车辆出入管理不到位；　　4．对小区内特别用户收费优惠存在随意性（主要指厂房和商业停车场内的修理厂、专业市场、餐馆等）；　　5．停车场管理缺乏严格的内控机制等。   停车场管理要做好的几项工作　　根据物业管理行业停车场收费管理的现状和问题，要做好停车场收费的管理，必须结合自己单位的实际情况。针对停车场管理人员对停车场收费政策把握这方面的问题，解决起来比较容易，但对停车收费管理内部的有效监控方面，解决起来就比较棘手，笔者认为可以从以下几个

5、方面重点开展工作：　　1．建立一套科学的停车场管理办法。　　此办法的制订旨在加强停车场内部管理，提高管理人员的综合素质，力争做到管理制度化、程序化、规范化、科学化。办法要注意规范以下内容：制度的目的和任务；停车场管理操作程序；收费卡、免费卡、优惠卡的办理规定；票据、印章和卡类管理；小票的管理；车管服、上岗证的管理；设施、设备的管理；岗位职责、岗位培训、岗位操作规程；车管员奖惩标准、停车场绩效考核办法以及监督检查细则等相关内容。另外，从成本控制与场地要求方面考虑，具备条件安装停车场智能管理系统的要尽量安装启用，利用智能管理系统的优越功能减少人为制造徇私舞弊的机会或添补因制度不完善而出现不到位的

6、管理缺陷。　　2．各司其职，各尽其能，理顺停车场的管理架构。　　要解决停车场管理各自为政的做法，建议在公司领导班子成员中指定一人专司停车场分管之责，并在公司职能部门中设置一个停车场管理专员，财务部门设一个停车场票据管理员，这两人共同负责对公司所辖停车场管理的日常指导和巡查监督。此外，各单位的停车场现场管理不能交由保安队长管理，由所辖服务中心指定一名助理以上行政领导对停车场日常事务性工作负责，这几个职位从上至下形成纵向的停车场管理架构。　　3．统一规范停车场的各种票据和卡类的管理。　　停车场管理票据，如发票、进出小票、月卡、季卡、年卡、免费卡、优惠卡等应由公司财务管理部门根据各个停车场的具体情

7、况，分门别类进行设计印刷或购买，由停车场票据管理员统一管理。下属服务中心的核算员或停车场专职收费员相应作好领取、缴销、保管、登记工作。　　对小区内特别用户（主要指厂房和商业停车场内的修理厂、专业市场和餐馆等）实行优惠收费的控制，首先要与业主用户协商优惠金额和数量，并登记确定户数或车辆台数，按照优惠办法区别收费，统一规范，杜绝随意性、无序性事件的发生。　　4．设置停车收费岗位，择优选拔收费人员。　　对停车场管理